• Статьи/
  • Как не прогадать на ипотеке? Разбираемся в предложениях на рынке жилищного кредитования

Как не прогадать на ипотеке? Разбираемся в предложениях на рынке жилищного кредитования

Как не прогадать на ипотеке?Купить жилье в нынешних условиях — для многих из нас звучит как нечто фантастическое. Нет — есть, конечно, и разнообразные госпрограммы, да и банки активно рекламируют ипотечные кредиты.

Вот только что делать, если поддержку государства по объективным причинам получить не получается, а взять и выплачивать ежемесячно по несколько десятков тысяч за ипотеку банку представляется совсем немыслимым?

Впрочем, чтобы по-настоящему понять и оценить, насколько доступна и сбыточна мечта о собственной квартире (доме), нужно все-таки пройти весь этот путь самостоятельно.

Именно так и поступил один наш постоянный читатель — Владимир Фомичев, решивший поделиться своим опытом с другими. Он испробовал целый ряд вариантов, и все свои знания на этом поприще передал нам. Мы же, со своей стороны, для объективности картины происшедшего попросили дать комментарии экспертов рынка недвижимости.

Банковские проценты готовы «задушить»

– «Мы с моей женой Олей давно мечтали о том, чтобы расширить нашу жилплощадь, потому что жить в однокомнатной квартире, конечно, тесновато: мне, например, хочется иногда футбол посмотреть, а ей, скажем, вовсе не хочется все это время провести в нашей маленькой кухне. Или велотренажер, как-то собрались купить, потому что на тренировки в спортзал времени ходить нет, так хоть в домашних условиях можно поддерживать себя в форме. Да куда там! Стали прикидывать, где ж его разместить, и поняли, что ни одного свободного квадратного метра у нас нет. Гостей тоже особо не пригласишь. Но все-таки понимали, что хоть и маленькое жилье, зато свое, и надо радоваться и тому, что есть.

Все изменилось прошлой осенью, когда Олька радостно сообщила мне в одно прекрасное утро, что я скоро стану папой. Восторгам, конечно, не было предела — я тут же сплясал и на руках ее покружил. В общем, круто! А вот потом, когда первые восторги прошли, стали мы думать над одним простым и вполне конкретным вопросом: как же мы дальше жить-то будем? В смысле, куда кроватку малышу поставить, где уголок для игр выделить и т. д.

Тут, в разгар наших грустных обсуждений, по ТВ как раз рекламный ролик: «Выгодные предложения от банка по ипотеке! Приходите к нам!» Мы не сговариваясь, переглянулись: ну вот же, решение всех вопросов! Ура! Само собой, ответы на все вопросы готов дать Интернет, потому как знаем мы этих лукавых рекламщиков! Раз говорят в ролике про десять процентов годовых, значит еще два-три надо держать в уме.

Получается примерно следующее: лучший вариант в рублях, который мы нашли тогда, была ставка в размере 12 процентов. Самый «суровый» — около 16 процентов годовых . Наиболее выгодные условия, конечно, у крупнейших федеральных банков. У ряда коммерческих банков, на предложения которых мы клюнули несколько раз, была куча «подводных камней»: доплата за рассмотрение документов, комиссия за открытие и ведение счета и т. д.»

– «Итак, выбраны три банка. У них самые, на наш взгляд, приемлемые условия. И началось!

Идем в первый, напоминая себе, что «это крупная и серьезная финансовая организация». Для начала ожидаем минут двадцать, пока освободится место у консультанта по ипотечным кредитам. Наконец, до нас дошла очередь, и мы присаживаемся для беседы.

Девушка, которая с нами общается, мило улыбается и довольно быстро достает список документов, которые необходимо собрать для подачи заявки на кредит. Это, во-первых, копия паспорта (всегда с собой, хоть сию минуту готов предоставить), копия второго документа (водительские права — сгодятся), копия трудовой книжки (не проблема, получим), справка о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ — тоже не сложно).

А дальше начинается самое интересное...

– Вы на какую сумму рассчитываете? – уточняет девушка-консультант. – Три миллиона? Хм... А доход у вас какой – в среднем?

Рассказываем, что, в общем-то, нормальный, мы смотрели на сайте банка, считали на кредитном калькуляторе. Если честно, конечно, уже присмотрели несколько вариантов нового жилья: нашу нынешнюю квартиру продаем примерно за два миллиона, покупаем за три с половиной, а оставшиеся полтора миллиона тратим на ремонт.

Первоначальный взнос какой? - продолжает свой «допрос» она. – Два миллиона? Ладно, посмотрим. Собирайте документы.

Примерно такие же беседы прошли и в двух других банках: менялись улыбки консультантов, в меньшей степени — ставки, остальное, включая пакет документов, оставалось таким же.

– Эх, плохо, что вы не являетесь нашими корпоративными клиентами, – посокрушался один из менеджеров. – Тогда б и ставка была ниже процента на полтора-два, и кредит бы практически наверняка одобрили.

На сбор документов были потрачены два дня. Рассмотрение в банках заняло от пяти до десяти дней. В одном отказали — причины назвать поначалу не захотели, но потом, неофициально, намекнули, что, мол, сомнения у них возникли, что мы сможем потянуть выплаты.

В двух одобрили. Вот только ставки в итоге оказались совсем не такие, на которые мы рассчитывали. В одном — больше 13 процентов, в другом — вообще 14,5. Словом, ипотека на пятнадцать лет обходилась бы примерно в 38 тысяч рублей в месяц».

«Альтернатива есть, главное — не упустить ее»

Как не прогадать на ипотеке?«Над тем, что предпочесть из двух зол (в смысле — вариантов), ломали голову несколько дней. Даже ссорились, доказывая друг другу, что в банке «В», хоть и дороже, зато без поручителей (это важный момент, потому как моя супруга — частный предприниматель и у нее справки 2-НДФЛ, к примеру, нет в принципе, поскольку доход считается целиком за год, а не помесячно), а в банке «С» наличие поручителей хоть и не намного, но все же снижает сумму выплат.

Сошлись все-таки на том варианте, что с поручителем — им выступит мой хороший приятель. И уже запланировали поход с папкой, куда были заранее сложены все документы, в банк. Но в тот понедельник у меня не получилось из-за плотного рабочего графика, и, как потом оказалось, даже хорошо, что вышло именно так. Потому что Ольга примчалась под конец рабочего дня с горящими глазами: «Мне тут одну идею подкинули — закачаешься!».

Альтернатива, которую ей предложила коллега по работе, называется «Корпорация жилищного строительства и ипотеки». Это кооперативная структура, которая тоже предоставляет займы на приобретение жилья. В отличие от банков, ставка там намного ниже – от 4 до 5 процентов годовых в рублях, есть единовременный первоначальный взнос, но и он не велик – от 2,5 до 3 процентов и без доплат. Приятно, что пакет документов минимален: паспорт, ИНН и любое подтверждение трудовой занятости. Первоначальный взнос тридцать процентов, но есть еще одно отличие, которое меня, честно говоря, совсем не обрадовало: придется ждать после одобрения займа от трех до шести месяцев.

Суть, как объяснили там, заключается в следующем. Это не кредиты, а именно займы. То есть люди вступив в кооператив вносят свои деньги, которые аккумулируются , а потом, когда «набегает» нужная сумма, перечисляют на выбранную недвижимость члена кооператива. Зато наш вариант «двушки» за три с половиной миллиона (при наличии собственных средств) и полтора миллиона на ремонт будет обходиться намного дешевле чем в банке — 22,3 тысячи в месяц (расчет можно сделать на специальном калькуляторе на сайте организации).

В офисе нас внимательно выслушали, одобрение займа после подачи заявления и документов произошло уже через четыре дня. Мы вступили в «Корпорацию жилищного строительства и ипотеки» и через уполномоченную риэлтерскую компанию выгодно продали свою квартиру переведя два миллиона в виде первоначального взноса на счет кооператива. При этом нам сделали скидку в 50% на услуги агентства недвижимости.

А через полгода, когда Оля была уже на восьмом месяце, нам позвонили и сообщили, что 5 миллионов рублей нас ожидают! В кооперативе нам бесплатно подготовили и оформили документы на жилье, передав их для регистрации в «юстицию» и через неделю квартира была уже нашей! Единственно, все это время пришлось снимать квартиру, но — что поделать. Зато в будущем мы выгадали (на 15 лет вперед, кстати!) очень приличную сумму».

Комментарий эксперта

Как не прогадать на ипотеке?И все-таки отличие кооперативных займов от банковских кредитов — очень серьезное. И главный вопрос, который возникает, наверное, у любого нормального человека: безопасность. Вот его-то мы и задали Андрею Крамарову — председателю Правления потребительского кооператива «Корпорация жилищного строительства и ипотеки»:

– Андрей Иванович, речь идет все-таки, во-первых, о достаточно больших суммах, а во-вторых, для кого-то эти деньги, которые он хочет потратить на жилье, единственные накопления. И человек хочет, естественно, понимать и быть уверенным в том, что все будет сделано – с вашей стороны, прежде всего! – юридически грамотно и правильно.

– Вы абсолютно правы. И этим вопросам мы придаем, без преувеличения, огромное значение. У нас сейчас действует трехступенчатая система безопасности.

  • Первый шаг – это работа нашей внутренней службы безопасности, которая должна дать положительный ответ по кандидату в члены кооператива. Затем, член кооператива вносит первоначальный взнос и наступает период ожидания в процессе, которого деньги накапливаются на его жилье. Далее, после одобрения ипотеки, ему выделяется нужная сумма, он подбирает жилье.
  • Следующий этап – очень подробная и тщательная проверка документации на недвижимость. Вплоть до выписки из домовой книги: все должно быть предельно прозрачно и чисто. Если все с документами в порядке, делается оценка имущества, у нас заключен договор с двумя независимыми оценочными компаниями зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости как профессиональные и надежные партнеры .

Главная цель – четкое соответствие стоимости жилья его качеству. Это достаточно кропотливая работа, которая длится около двух недель, объемом в тридцать страниц. Но делать ее необходимо. Развернутый анализ жилья, с учетом всех факторов, которые влияют на его стоимость. В любом случае, все деньги, которые есть на счетах, вкладываются в недвижимость – причем, заметьте, в высоколиквидную недвижимость, потому что оценочная компания просто не даст возможности сделать по-иному.

То есть если происходит какой-то неприятный случай, заемщик перестает платить, то остальные члены кооператива от этого не пострадают, поскольку недвижимое имущество будет продано и деньги вернутся обратно в систему. Кроме того, мы проводим обязательный ежегодный бухгалтерский аудит – причем, делает это профессиональная аудиторская компания, которая для этого должна выиграть тендер и иметь лицензию и безупречную репутацию



Ключевые понятия:
Выгодная ипотека, Ипотечная ставка, Первоначальный взнос