RealtyPress.ru продолжает серию интервью с «первыми лицами» рынка ипотечного кредитования и сегодня на наши вопросы отвечала Ольга Садовская, Член Правления Городского Ипотечного Банка
Увеличилось ли количество ипотечных сделок в 2008 году по сравнению с тем же периодом 2007 года в Вашем банке?
В первом полугодии 2008 года темпы роста составили порядка 114% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что соответствует текущим тенденциям в целом по рынку.
Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году? В чем они выражены?
Если говорить о кредитных продуктах, то одно из улучшений – процентная ставка не зависит от срока кредита. Это позволяет заемщикам получать большую сумму кредита на более долгий срок и снижает долговую нагрузку по погашению ипотечного кредита, что является особенно актуальным, например, для молодых семей. Кроме того, кредитные продукты стали более адресными, и, по сути, для каждого заемщика устанавливается индивидуальная ставка, исходя из совокупности факторов.
С другой стороны, в текущих условиях, когда ипотечный рынок насыщен предложениями различных банков, улучшение измеряется уже не столько уровнем процентных ставок, сколько уровнем сервиса, скорости одобрения клиентов, создания максимально комфортных условий для проведения ипотечной сделки, обслуживания.
Поэтому мы делаем все для того, чтобы наши клиенты получали ипотечные кредиты на отличных условиях при быстром и качественном обслуживании на всех этапах работы с банком. Это касается и скорости бизнес-процессов, и внедрения новых технологий, оптимизирующих процедуры одобрения и проведения ипотечных сделок.
В частности, мы используем технологию, благодаря которой расчеты между продавцом недвижимости и покупателем — заемщиком Городского Ипотечного Банка — стали возможными сразу после подписания договора купли-продажи и подачи документов в Федеральную Регистрационную Службу, а не после регистрации сделки. Благодаря грамотно построенному бизнес-процессу, данная система позволяет продавцу недвижимости получить деньги на несколько недель раньше, чем при традиционной схеме расчетов, что является мощным стимулирующим фактором для повышения привлекательности ипотеки и развития российской ипотечной отрасли в целом.
Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?
С одной стороны, привлечение более дешевых денег для финансирования ипотечных операций. С другой стороны – сокращение уровня внутренних издержек, в этом смысле у специализированных ипотечных банков есть преимущество, связанное прежде всего с более высокой эффективностью благодаря именно специализации.
Согласно последним изменениям в законодательстве, банки обязаны указывать эффективную процентную ставку, учитывающую все скрытые платежи по кредиту. Когда банк называет ипотечную ставку – какие платежи учитываются, а какие – нет?
Мы объявляем клиенту обо всех потенциальных расходах по ипотечному кредиту как минимум дважды: перед подготовкой ипотечной сделки и в процессе подписания документов по сделке. Данная информация готовится индивидуально для каждого клиента, и после ознакомления подписывается заемщиком.
Более того, детальный список расходов, составляющий общую величину полной стоимости кредита (эффективной ставки), является неотъемлемой частью кредитного договора. Список платежей включает несколько основных блоков.
Первый блок – это платежи, связанные с исполнением и заключением кредитного договора, такие, как аннуитетный платеж по кредиту, сбор за рассмотрение заявления на выдачу кредита, сбор за выдачу кредита, комиссия за открытие и ведение счета, комиссии за выдачу наличных денежных средств со счета заемщика, за открытие аккредитива и предоставление в аренду индивидуального банковского сейфа. Безусловно, набор и величина данных платежей зависит от конкретной сделки.
Ипотечное кредитование связано с дополнительными расходами, такими как оценка, обязательное страхование. Существует ли обязательный список статей таких расходов?
Все обязательные платежи детально указываются в расчете полной стоимости кредита, который является неотъемлемой частью кредитного договора.
Что будет, если человек переезжает в другой город? Как банк поступает в этом случае - хорошо если есть филиал в том городе (куда осуществляется переезд), а если нет? Переуступается региональному АИЖК, или есть другая схема? Как поступают с квартирой? Ее выставляют на торги?
Если заемщик переехал после получения кредита, для него практически ничего не меняется, кроме того, что погашение кредита будет осуществляться в другом городе.
И в данном случае неважно, есть ли в другом городе у банка отделение, или нет, поскольку гасить кредит можно через любой банк. Например, клиенты Городского Ипотечного Банка могут погашать кредит через платежную систему Contact, в которую входят несколько сотен российских банков, а также финансовые институты ближнего и дальнего зарубежья в более чем 84 странах мира. При этом комиссия за такой перевод не зависит от суммы перевода и составляет всего порядка четырех долларов.
Порядок осуществления процедуры рефинансирования ипотечных кредитов в Вашем банке?
В Городском Ипотечном можно рефинансировать ипотечные кредиты, ранее выданных другими банками на цели приобретения или ремонта (или иного неотделимого улучшения) квартир, а также жилых домов и земельных участков под ними. Требования к заемщику и объекту заложенной недвижимости практически не отличаются от стандартных требований по другим кредитным продуктам.
Рефинансируемый кредит должен быть выдан не менее чем за полгода до передачи заявления на рефинансирование, при этом заемщик должен продемонстрировать способность вовремя и в полной мере погашать кредит, то есть отсутствие просроченной задолженности. Рефинансирование возможно как в рублях, так и в долларах. Важная особенность: на период с момента рефинансирования кредита до получения новым банком-кредитором зарегистрированной закладной для клиента действует повышенная процентная ставка. Что касается самой процедуры рефинансирования, можно выделить несколько этапов:- после подачи заявления и проведения анализа кредито- и платежеспособности заемщика клиент предоставляет в банк письмо действующего кредитора с точным расчетом суммы задолженности заемщика и заявление-обязательство о досрочном погашении кредита;
- подписывается кредитный договор с банком и договор комплексного ипотечного страхования со страховой компанией;
- предоставляется кредит новым банком-кредитором с одновременным погашением первоначального кредита;
- заемщик представляет в банк документ, подтверждающий полное выполнение обязательств по предыдущему кредиту;
- подписывается договор ипотеки и закладная, снимается обременение по прошлому кредиту, регистрируется ипотека в пользу нового кредитора;
- после получения новым банком-кредитором зарегистрированной закладной для заемщика устанавливается пониженная процентная ставка;
- далее погашение кредита происходит в обычном порядке.
Автор: Леся Хихлич, RealtyPress.ru
