Сегодня при заключении ипотечного кредита жилье оформляется в собственность заемщика, но находится в залоге у банка до полного погашения займа. И, если заемщик по какой-либо причине перестает выплачивать деньги в счет погашения ссуды, банк не имеет права реализовывать залог без решения суда. Только после подачи в суд иска для признания заемщика неплатежеспособным у банка есть основания для последующей продажи заложенной квартиры на аукционе.
Рыночную стоимость квартиры определяет, как правило, независимый оценщик. Чаще всего аукцион проводится специализированной организацией, которую выбирает исполнительная служба по конкурсу. После завершения сделки по продаже заложенной квартиры финансовая организация забирает сумму, равную величине задолженности заемщика по кредиту и набежавшим процентам, а остальные деньги переходят выселенному клиенту.
Но некоторое время назад в Госдуме был разработан законопроект, который разрешает банкам в случае невозврата заемщиком ипотечного кредита продавать предоставленную в залог жилую недвижимость без решения суда. Правда, мнения экспертов по поводу нововведения неоднозначны.
Заместитель генерального директора Южно-Уральского агентства ипотечного жилищного кредитования Надежда Обухова считает, что данный законопроект не сможет работать. "Многие вписывают в число собственников квартиры детей, а выписка несовершеннолетних не может обойтись без участия органов опеки. Принимать решение о выселении жильцов должен не банк, а независимый эксперт. Реализация недвижимости должна происходить прозрачно и по рыночной цене, чтобы банк смог закрыть задолженность по ссуде".
Руководитель кредитно-кассового офиса "Городского ипотечного банка" в Челябинске Оксана Обогрелова, напротив, считает, что данный законопроект облегчит работу банковским работникам. "Сегодня банк вынужден отнимать заложенную квартиру у неплательщиков по кредиту через суд, рассмотрение дела занимает довольно большое количество времени, а нововведение поможет ускорить этот процесс".
Буквально на прошлой неделе за 1,9 миллиона рублей с молотка ушла квартира жителя Новокузнецка за неуплату ипотечного кредита. Причем, это не первый случай, когда жилье ипотечного должника выставляется на торги. Впервые это произошло в январе 2007 года в Санкт-Петербурге. Тогда двухкомнатная квартира была пущена с молотка по стартовой цене более двух миллионов рублей.
В конце октября также сообщалось, что за долги по ипотечному займу будут проданы элитные апартаменты в Санкт-петербургском комплексе «Пятый элемент». Начальная цена лота составит 27 миллионов рублей согласно сумме кредита.
Вместе с тем, как отмечают представители банков, ипотечное кредитование по-прежнему является низкорискованным бизнесом. Как показывает статистика АИЖК, по состоянию на июль текущего года просроченная задолженность составляла около 2% всего объема ипотечных кредитов агентства. "Однако, - объясняет директор АИЖК Александр Семеняка, - просрочки – это не фатально. Они, как правило, не переходят в дефолты. Это лишь некое "повышение температуры". Через некоторое время большинство кредитов "выздоравливают", и люди по-прежнему продолжают платить в нормальном режиме".
Тем не менее, агентству тоже иногда приходится прибегать к судебным искам. Первый опыт был получен в 2003 году в Новосибирске. Процесс длился около полутора лет и завершился для истца успешно: суд принял решение об обращении взыскания. Впоследствии агентство стало использовать этот механизм чаще и более уверенно. Юристы обратили внимание на то, что поначалу для российских судов было некомфортным принимать решения о выселении людей из квартир, но поскольку это соответствует законодательству, теперь такие решения принимаются достаточно спокойно.
По статистике агентства, в 99% случаев обращения в суд дело заканчивается досрочным погашением кредита по инициативе заемщика. В последний момент люди понимают, что лучше договориться по-доброму.
Александр Семеняка так прокомментировал ситуацию: "Как только дело передается в суд, большинство заемщиков идут на мировое соглашение, после чего сами продают квартиру и погашают долг. На некоторых нужно чуть большее давление. Для них важно, чтобы было вынесено решение суда. И когда они понимают, что завтра квартиру будет продавать судебный пристав по непонятно какой цене (потому что у судебного пристава большая степень свободы), то начинают осознавать, что кроме погашения долга от продажи квартиры могут не получить ничего. Они понимают, что отступать уже некуда, сами продают квартиру и в этом объяснение, почему у нас буквально единицы находятся в исполнительном производстве".
RealtyPress.ru