Современный рынок недвижимости развивается в сложных экономических условиях, стоимость жилья не растет, как это было на протяжении многих лет, спрос снижается, а темпы строительства замедляются. Возведение жилых домов становится все менее рентабельным занятием. В таких условиях застройщики, которые всеми силами стараются «остаться на плаву», стремятся предложить клиентам дополнительные сервисы, которые могут повысить конкурентную привлекательность их предложений. Одним из таких сервисов стала схема обратного выкупа квартир, о преимуществах и недостатках которой специалисты портала RealtyPress.ru расскажут в этой статье.
В чем заключается схема обратного выкупа?
Схема обратного выкупа квартиры в новостройке (sale-pay-back) пришла к нам из риэлтерской практики стран Европы и Америки и была адаптирована к отечественным реалиям. Застройщики, работающие на европейском рынке, предлагают своим клиентам, оплатившим полную стоимость жилья в начале возведения дома, в момент окончания строительства выкупить эту квартиру дороже на 20%. Технически это происходит посредством включения в договор соответствующих пунктов.
Таким образом, у дольщика есть возможность остаться владельцем этой квартиры и в дальнейшем распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению (в том числе – продать квартиру по текущей рыночной стоимости). Или же застройщик выкупает ее обратно, однако при этом схема расчетов несколько иная – к сумме, внесенной в качестве оплаты, застройщик прибавляет оговоренный процент. При этом рыночная стоимость жилья, которая к моменту окончания работ существенно возрастает, в расчет не принимается.
Как правило, срок, по истечении которого дольщик может этой возможностью воспользоваться, отражен в договоре, в среднем, этот срок составляет 3 – 5 лет с момента подписания договора. Таким образом, предполагается, что в течение этого срока жилое здание, в котором предлагается квартира, будет полностью достроено и сдано в эксплуатацию.
Преимущества схемы обратного выкупа для инвестора
Казалось бы, кому и зачем все это может быть интересно? Ведь готовая квартира стоит значительно больше, чем жилье на начальном этапе строительства, кроме того, за то время, пока возводится дом, рыночные цены на жилье также могут подрасти. Поэтому, какой смысл отдавать квартиру обратно застройщику и получать лишь небольшую прибавку, если можно продать жилье по рыночной стоимости и получить весьма солидную прибыль? Однако, все не так просто, есть множество ситуаций, в которых такое предложение может оказаться выгодным.
Например, инвестор вкладывает деньги в строительство с очевидной целью – продать квартиру по окончании строительства. В качестве жилплощади, где он мог бы обитать вместе со своей семьей, квартира ему не нужна, поэтому конечная цель операции – продажа готовой квартиры.
Стоит представить следующую ситуацию – с момента, когда застройщик приступил к рытью котлована под фундамент будущего дома и до того момента, когда строители окончательно покидают объект, спрос на жилье резко падает, как и цена. Однако инвестору нужно продать эту квартиру, чтобы высвободить капитал и иметь возможность использовать образовавшуюся прибыль, и в этой ситуации (при отсутствии покупателей) он может отдать квартиру застройщику. В результате он получает назад свои деньги и дополнительную сумму, несколько превышающую банковский процент, который ему могли бы принести деньги при размещении их на депозите.
И обратная ситуация – рынок недвижимости продолжает развиваться, цены растут и спрос остается стабильным к моменту сдачи жилья в эксплуатацию. В этой ситуации инвестор просто продает жилье «по рынку» и получает свою прибыль. Таким образом, инвестор, ничем не рискуя, может вкладывать деньги.
Выгоды для конечного потребителя
Граждане, которые приобретают квартиры в новостройках непосредственно для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, казалось бы, не заинтересованы в обратном выкупе. Зачем им отдавать квартиру, если приобреталась недвижимость именно для проживания? Но до момента завершения строительства ситуация у дольщика может измениться, возможно, он решит, что ему нужно более просторное жилье, может быть – он уже не в состоянии рассчитываться по кредиту, который был взят в частном порядке для покупки квартиры. То есть, иногда возникают условия, при наступлении которых просто нужно высвободить деньги. А в ситуации, когда рынок «падает», продать жилье крайне непросто, обратный выкуп, таким образом, является страховкой от невозможности продать жилье (по приемлемой цене).
Стоимость услуги обратного выкупа. В чем интерес застройщика?
Услуга обратного выкупа, предлагаемая застройщиками, дает покупателю определенные преимущества. Застройщик принимает на себя дополнительные обязательства, а значит – должен как-то компенсировать свои риски и обеспечить свой интерес.
Как правило, услуга предоставляется российскими застройщиками только в том случае, если вся сумма, которая запрашивается за квартиру в новостройке, выплачивается сразу. Застройщик, таким образом, привлекает средства, необходимые ему для возведения объекта недвижимости на более выгодных условиях, чем банковский кредит.
Ранее, чтобы привлечь деньги от дольщиков, застройщик, в случае полной оплаты, предоставлял скидку, в среднем, скидка составляла порядка 3% от стоимости квартиры. В свою очередь, покупатели, которые желают воспользоваться услугой обратного выкупа, также платят полностью, однако рассчитывать на обычную для таких случаев скидку уже не могут. То есть, в обмен на дополнительные обязательства со стороны застройщика, приходится жертвовать скидкой, которая, учитывая стоимость жилья, составляет внушительную сумму. Соответственно, тем, кто рассчитывает приобрести жилье с привлечением ипотечного кредита или использовать рассрочку, такой вариант недоступен.
Реальная польза или маркетинговый прием?
Но стоит рассмотреть и еще одно преимущество услуги обратного выкупа для застройщика. Как правило, услуга широко рекламируется и упоминается в рекламных проспектах застройщика, в публикациях, на бигбордах, в любых вариантах размещения рекламного контента. Собственно, в глазах потенциальных клиентов сам факт предложения такой услуги ассоциируется с прочными позициями компании на рынке. Обязательство обратного выкупа должно наводить на мысль о том, что застройщик полностью уверен в успешной реализации своего проекта и обладает достаточными ресурсами для его завершения.
Естественно, большая часть дольщиков не воспользуются предложением обратного выкупа в силу различных причин – далеко не все могут оплатить застройщику всю сумму целиком, многие просто не видят реальных преимуществ этой услуги для себя. Но даже если этой услугой не воспользуется ни один клиент, наличие такого предложения сразу выделает застройщика среди его многочисленных коллег по рынку и позволяет продавать свои квартиры более эффективно.
Однако, обратный выкуп – это не только преимущества, но и обязательства, которые, хочет того застройщик или нет, нужно выполнять. Да, для застройщика эта услуга может оказаться серьезным подспорьем в деле сбора средств, необходимых для строительства его объектов. Но, если представить себе, что рынок недвижимости не будет расти, и то положение дел, которые мы наблюдаем сейчас, будет только ухудшаться? А ведь никаких признаков улучшения ситуации сейчас не могут увидеть даже оптимистично настроенные кризис-менеджеры… Доходы населения продолжают падать, оформить ипотеку стало намного сложнее, да и себестоимость строительства увеличивается, несмотря на то, что цена продаже остается на прежнем уровне.
Потребности и возможности застройщика
То есть, в определенный момент застройщику придется выполнять обязательства перед дольщиками, которые решили воспользоваться услугой обратного выкупа и вернуть оплаченные квартиры. Что будет делать застройщик? Имеет ли он какие-либо способы реализовать невостребованную недвижимость? Возможно, имеет, однако это крайне непросто, ему будет необходимо сначала изыскать деньги, чтобы вернуть их дольщикам. Скорее всего, это будут банковские кредиты, хотя, вполне возможно, что это будут средства, собранные для строительства других объектов. А затем нужно как-то продать низколиквидные квартиры в условиях минимального спроса, чтобы вернуть эти деньги в банк, опять-таки, с немалыми процентами.
Все это представляется слишком хлопотным и малоприбыльным (если не сказать – убыточным) занятием для застройщика. Отсюда напрашивается вывод – нельзя исключить вероятность того, что застройщик может попытаться избежать выполнения обязательств по услуге обратного выкупа.
Подводные камни или игра на опережение
Итак, инвестору или конечному потребителю – покупателю квартир от застройщика, предлагающего обратный выкуп, необходимо внимательно отнестись к изучению договорных условий. Необходимо постараться понять, есть ли у застройщика реальная возможность не выкупать обратно недвижимость, и насколько высока его заинтересованность (и возможности) выполнения обещаний при наступлении негативного сценария.
Сейчас мы не рассматриваем репутационные риски застройщика, вполне возможно, что участник строительного рынка является вполне добросовестным и не планировал никого обманывать изначально. Однако очень часто правила игры диктуют обстоятельства, на которые никто повлиять не в силах.
Банкротство
Прежде всего, стоит помнить, что застройщик может после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир новым владельцам объявить себя банкротом. В этой ситуации сложно говорить о каком-либо возмещении – квартиры-то есть, собственники могут использовать жилье по своему усмотрению. Соответственно, решать проблемы реализации жилья им теперь придется своими силами, инвестор лишается возможности вернуть и быстро получить свои деньги. Кроме того, теряются и те три процента скидки, которую можно было бы получить за внесение сразу всей суммы.
Кто выкупит квартиру? Застройщик или риелтор
Далее, в договоре должно быть прямо указано, что выкупить квартиру должен именно сам застройщик, а не иная организация (юридическое или физическое лицо). В некоторых случаях застройщики, фактически, оказывают риэлтерские услуги, просто помогая продавать квартиры, которые дольщики хотят вернуть. При этом все же услуга позиционируется как «sale-pay-back». Естественно, в момент заключения договора для дольщика нет разницы, будет квартира продана по обратному выкупу застройщику или иному лицу. Но застройщик не может нести ответственность за действия другой компании, обозначенной в договоре как потенциальный покупатель возвращаемой квартиры, и заставить его осуществить обратный выкуп невозможно.
А когда выкупят?
Необходимо уделять внимание и срокам, обозначенным по услуге обратного выкупа. Как правило, срок возведения жилого дома составляет, в среднем, от 1,5 до 3 лет. Если в договоре обозначено, что застройщик обязуется выкупить квартиру обратно по истечении 5 лет, то предложение вряд ли смысл. В случае «проседания» рынка инвестору придется ожидать несколько лет, прежде чем застройщик выполнит свои обязательства. Впрочем, при кардинальном ухудшении дел на рынке недвижимости в разы возрастает вероятность банкротства застройщика, смены владельца строительной компании и прочих изменений, которые явно не на руку покупателю.
Вообще, за три или пять лет может произойти достаточно много изменений, вплоть до восстановления рынка. В этом случае застройщик может вообще не волноваться, что дольщику потребуется вернуть квартиру, последний сможет самостоятельно ее продать за хорошие деньги.
Заключение
На данный момент есть уже немало примеров, когда застройщики предлагали своим клиентам услугу обратного выкупа, и были зарегистрированы договоры с соответствующими условиями. Нельзя сказать, что это стало распространенной практикой, однако единичными подобные случаи также считать нельзя. Мало того, к настоящему моменту ни один отечественный застройщик еще не сталкивался с массовыми обращениями по возврату квартиры. Поэтому выводы относительно того, как работает методика в реальных условиях, судить пока рановато.
Однако реальная польза обратного выкупа (в свете вышеописанных причин) экспертам RealtyPress.ru представляется сомнительной. Застройщики с репутацией не рискуют предлагать sale-pay-back, так как понимают, что в случае возникновения сложных обстоятельств выполнить обязательства будет крайне непросто, да и невыгодно. Те застройщики, которые все же рискуют предлагать обратный выкуп, часто прибегают к ограничительным мерам. Например, под эту услугу попадают не все квартиры, а только та часть жилья, которая заведомо не представляет интереса для тех, кто может оплатить «за все и сразу». Таким образом, обратный выкуп пока остается лишь одним из маркетинговых приемов.
Каким образом ситуация с sale-pay-back на российском рынке недвижимости будет развиваться в дальнейшем – сказать сложно. Однако тем, кто все же хочет иметь своеобразную «страховку», стоит внимательнейшим образом изучать предлагаемые варианты.
|
Ключевые понятия: Застройщик, Инвестиции в недвижимость, Покупка квартиры, Стоимость жилья, Строительство жилья |
