Черногория остаётся одним из самых динамичных рынков Адриатики. По данным MONSTAT, в 2024 году страну посетили 2 606 854 туриста, и свыше 96 % ночёвок пришлось на иностранцев – очень серьёзный сигнал для покупателей, ориентирующихся на аренду и рост капитала. На этом фоне власти дорабатывают налоговую систему, стремясь сохранить доступность жилья для среднего сегмента и одновременно получить больше доходов от дорогих вилл и бутик-отелей. Ключевая новелла – отказ от плоской ставки 3 % при сделках «вторички» и переход к прогрессивной шкале, которая в 2025 году действует уже в полную силу.
Ежегодный налог на имущество: что осталось прежним
Годовой Real Estate Tax в Черногории по-прежнему устанавливают муниципалитеты, но национальный закон задаёт коридор от 0,25 % до 1 % кадастровой стоимости. Для отелей на побережье, пустых участков и некоторых коммерческих объектов потолок может подниматься до 5,5 %. Плательщиком считается собственник, зарегистрированный в кадастре на 1 января, а ставка корректируется с учётом расположения, назначения и технического состояния здания. Счёт поступает до 30 апреля, а оплата разбивается на два равных взноса – до 30 июня и 31 октября. Штраф за просрочку начисляется ежедневно и может серьёзно удорожить владение объектом.
Набор льгот тоже сохранился: единственное жильё получает понижающий коэффициент, энергоэффективные дома – дополнительные вычеты, а гостиницы категории 3★, 4★ и 5★ уменьшают налог на 15 %, 30 % и 70 % соответственно. Благодаря такой конструкции массовый сегмент не ощутил резкого роста нагрузки даже после смены правил для сделок купли-продажи.
Прогрессивный налог при покупке недвижимости в 2025 году
С 1 января 2024 года плоская ставка 3 % на вторичном рынке ушла в прошлое. Теперь действуют три порога. Для объектов стоимостью до 150 000 € налог остаётся на уровне 3 %. Покупатели недвижимости от 150 001 € до 500 000 € платят фиксированные 4 500 € плюс 5 % от разницы выше 150 000 €. Если цена превышает пол-миллиона, сумма стартует с 22 000 € и дополняется 6 % от всего, что выше 500 000 €.
Чтобы было понятнее: квартира в Подгорице за 120 000 € обойдётся покупателю в дополнительные 3 600 €, то есть те же 3 % от цены. Вилла на побережье за 350 000 € уже потребует 14 500 €, а за бутик-отель стоимостью 900 000 € придётся заплатить около 67 000 €. Такие суммы серьёзно меняют начальный бюджет high-end-проектов.
Налоговая база обычно определяется контрактной ценой, однако если она заметно ниже среднерыночной, муниципалитет имеет право опереться на кадастровую оценку с коэффициентами или назначить независимого оценщика. Срок на декларацию и уплату – 15 календарных дней с момента сделки; 80 % поступлений остаётся в местном бюджете.
Что влияет на размер годового налога
Разброс внутри коридора 0,25 – 1 % объясняется несколькими факторами. Прежде всего – локацией: Будва, Котор и Тиват традиционно применяют верхнюю планку. Тип собственности тоже имеет значение: жильё в жилых кварталах облагается по минимуму, тогда как гостиницы и апарт-комплексы в турзонах попадают под повышенный коэффициент, особенно если земля под ними не застроена. Возраст здания и его энергоэффективность могут дать скидку, тогда как второе и последующие жилища, а также объекты, сдаваемые в аренду, наоборот, тянут ставку к верхней границе.
Процесс уплаты: ключевые сроки и штрафы
Обязательство по прогрессивному transfer-налогу возникает в день подписания договора или акта приёма-передачи. Покупатель подаёт декларацию и вносит деньги в течение двух недель; просрочка грозит физическим лицам штрафом от 250 €, а компаниям – до 20 000 €. Оплатить можно через e-Tax, банк или почту, но продажа не регистрируется в кадастре, пока квитанция не представлена.
Годовой налог на имущество требует меньше действий: муниципалитет сам присылает счёт, а собственнику остаётся внести половину суммы до конца июня и остаток до конца октября. Пеня за каждый день пропорциональна недоимке, поэтому задержка быстро становится ощутимой, особенно для коммерческих площадей.
Как реформы отражаются на рынке
Статистика первых четырёх кварталов после введения прогрессии показывает, что сделки дороже 500 000 € стали реже, но в сегменте до 150 000 € активность не снизилась: 3-процентный порог сохранил прежнюю привлекательность студий и небольших апартаментов. Муниципалитеты активнее пересматривают кадастровую стоимость, чтобы компенсировать выпавшие доходы от luxury-сегмента.
Для инвесторов основным плюсом остаётся корпоративный налог, начинающийся с 9 % на прибыль компаний до 100 000 € – показатель, заметно ниже среднеевропейского уровня. При этом прирост капитала после трёх лет владения по-прежнему освобождён от налога, что частично нивелирует повышенный «входной билет» для дорогих объектов.
Практические выводы
Дорогостоящие проекты теперь требуют более тщательного tax-planning: ещё на этапе оферты стоит закладывать 5–6 % к цене всех объектов дороже 150 000 €. Покупателям, ориентирующимся на первичный рынок, имеет смысл присмотреться к клубному дому «Эдельвейс» в Колашине — это недвижимость в Черногории с 30 энергоэффективными апартаментами, сервисом уровня отеля и нулевым transfer-налогом при покупке у застройщика. Тем, кто уже владеет жильём, стоит перепроверить кадастровую оценку и убедиться, что применены все льготы, особенно для энергоэффективных или единственных домов. Главное — не пропускать установленные законом сроки, чтобы экономия на ставке не растворилась в пенях и штрафах.
Заключение
Реформа 2024–2025 годов оставила комфортные условия для массового сегмента, но серьёзно увеличила издержки премиум-класса. В результате система стала более прогрессивной и социально справедливой: дорогие объекты платят больше, муниципалитеты получают ресурс для инфраструктуры, а средний покупатель не замечает резких изменений. Чтобы извлечь максимум выгод из черногорского рынка, владельцам и инвесторам достаточно двух правил: держать руку на пульсе муниципальных коэффициентов и включать transfer-налог в бизнес-план ещё до подписания договора.
