Среди объектов жилой недвижимости наиболее востребованными, а потому – наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии. Вот уже несколько лет наблюдается растущий спрос на квартиры-студии, причиной тому – «самодостаточность» жилья подобного формата при относительно невысокой стоимости. Еще немногим ранее студии, как формат жилой недвижимости, на отечественном рынке были весьма необычным явлением, в то время, как в европейских странах небольшие квартиры-студии приобрели популярность достаточно давно.
Секрет привлекательности квартир-студий
Основной секрет привлекательности студий как относительно доступного жилья кроется в отсутствии разделения основной жилой площади на кухню и комнату. Объединение двух, различных по предназначению, помещений позволяет использовать часть кухонной зоны как дополнительной площади для проживания.
Средняя площадь
Это, в свою очередь, позволяет снизить себестоимость студии относительно себестоимости более или менее стандартной однокомнатной квартиры. Стоимость строительных работ и материалов в обоих случаях является одинаковой, а потому цена однокомнатной квартиры и студии при равном количестве квадратных метров будет отличаться незначительно. Но статистика (московский рынок недвижимости) показывает, что средняя площадь «однушки» составляет 40 – 45 кв. м., а средняя площадь студии составляет 20 - 25 кв. м.
Возможность сократить метраж
Снижение себестоимости происходит за счет сокращения застройщиком общей площади квартиры (единая зона становится многофункциональной, что исключает тесноту), а также за счет отсутствия необходимости возводить дополнительные стеновые перегородки, которые, к тому же, нуждаются в последующей отделке. Кроме того, подавляющее большинство студий не имеют балкона, также зачастую предусмотрено только одно окно. Все это позволяет существенно удешевить жилье, и рыночная цена студии в Москве и Подмосковье как минимум, на 30% ниже цены однокомнатной квартиры. Так, например, в строящемся ЖК Спортивный Квартал за квартиру-студию на 27,7 кв. м. просят 2,105 млн. рублей, в то время, как «однушка» в 37,1 кв. м. стоит 2,676 млн. рублей.
Возможности для целевой аудитории
Основное назначение жилья формата «студия» - проживание одного или двух человек (молодая семья без детей), что, впрочем, соответствует назначению однокомнатной квартиры. Однако более низкая себестоимость благоприятно отражается на цене и делает приобретение (аренду) студии более привлекательной, чем покупка однокомнатной квартиры.
Доступная ипотека
Сравнительно низкая цена жилья делает более доступными ипотечные отношения с банками, что весьма актуально для молодых специалистов (основная целевая аудитория), остро нуждающихся в собственном жилье. Как правило, возможности молодого специалиста в начале его карьеры весьма ограничены - имеется небольшой запас средств (накопления), отсутствие возможности делать крупные ежемесячные взносы (невысокая зарплата), а также небольшой лимит доверия со стороны банков (отсутствие кредитной истории, поручителей, невысокое положение на карьерной лестнице).
Квартира-студия как «стартовая площадка»
Приобретение жилья подобного формата может рассматриваться в качестве стартовой площадки для улучшения жилищных условий. Так, при погашении ипотечного кредита, оформленного на покупку сравнительно недорогой студии, жилье может использоваться в качестве дополнительного залогового имущества (для очередного кредита). Или наоборот, капитал, высвобожденный в результате продажи студии, может стать вполне достаточным первоначальным взносом при оформлении ипотеки на более просторную квартиру.
Резервирование средств
Приобретение студии также является вполне обоснованным решением при возникновении потребности в значительной сумме денежных средств. Продавая двух- или трехкомнатную квартиру, владелец может приобрести студию для временного проживания или в качестве инвестиции для хранения оставшихся средств, получения дополнительной и стабильной прибыли.
Квартира-студия как объект для инвестиций
С другой стороны, студия может приносить стабильную прибыль, и для инвестора, который планирует длительное вложение средств в приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду, покупка студии выглядит наиболее привлекательно.
Доходность аренды
Цена аренды студии лишь ненамного отличается от цены аренды однокомнатной квартиры, и это притом, что цена покупки студии значительно ниже. Чем ниже цена недвижимости в привлекательном районе, тем выше ликвидность жилой недвижимости в плане спроса, поэтому, вероятность того, что студия будет пустовать и не найдет своих арендаторов при адекватной цене аренды крайне мала.
В качестве примера можно взять стоимость студии в новостройке ЖК Just M (район Нагатино-Садовники), площадью 23,9 кв. м. - 3,466 млн. рублей, и сравнить ее со стоимостью однокомнатной квартиры в том же ЖК на 35,9 кв. м. – 5,134 млн. рублей. Арендная плата в первом и во втором случае будет колебаться в пределах 20 – 23 тыс. рублей, таким образом, выгода от приобретения квартиры-студии очевидна. На сумму в 10 млн. рублей инвестор имеет возможность приобрести три студии или две однокомнатных квартиры, суммарная ежемесячная прибыль в первом случае будет составлять 60-69 тыс. рублей, а во втором случае – лишь 40-46 тыс. рублей.
Хранение капитала
Исходя из этого, можно сделать выводы о ликвидности студии для тех инвесторов, которые вкладывают свои средства с целью хранения капитала. Будучи вложенным в объект недвижимости, капитал защищен от инфляционных колебаний, поскольку недвижимость постоянно растет в цене, и приносит некоторый доход, формируемый ежемесячной арендной платой. Причем, доходность от аренды может значительно превышать доходы, определяемые процентной ставкой банка при открытии депозита. Учитывая высокий спрос, студию можно продать в любой момент, освобождая капитал для каких-либо более перспективных вложений.
Инвестиции в новостройку
Студии на рынке новостроек также представляют для инвесторов большой интерес, учитывая высокий спрос на недвижимость данного формата. Вкладывая капитал в начале строительства, и приобретая ликвидную студию, при сдаче новостройки инвестор может легко и выгодно продать недвижимость, при этом первоначальный капитал, который принимал участие в сделке, может быть увеличен на 50 - 70%. Учитывая тот факт, что строительство, в среднем, занимает полтора-два года, доходность инвестиций в новостройки весьма приличная.
Рынок квартир-студий Москвы и Подмосковья
Наиболее развит рынок квартир-студий в Москве, где представлено подавляющее большинство предложений. А вот в Московской области студии пока не получили большого распространения у застройщиков. Впрочем, эксперты рынка считают, что это лишь дело времени, поскольку развитие Подмосковья предоставляет большие возможности в плане приобретения недорогого жилья.
Так, средняя цена квартир-студий, расположенных в жилых комплексах на расстоянии до 20 – 30 км. от МКАД, составляет 2,1 млн. рублей. Однако можно отыскать и более выгодные предложения, целый ряд квартир-студий в жилых комплексах Подмосковья укладываются в бюджет 1,5 – 1,8 млн. рублей. Например, в ЖК Малая Истра (по Пятницкому шоссе) вполне реально взять студию на 27,9 кв. м. по цене 1, 269 млн. рублей.
В самой Москве стоимость квартир-студий (новостройки) колеблется в диапазоне от 2,8 до 7 млн. рублей. Такой разброс цен обусловлен разницей в категориях качества объектов недвижимости, также свою лепту в создании некоторой путаницы вносит классификация студий как апартаментов. На московском рынке предлагаются студии премиум, бизнес, комфорт класса, причем, метраж может варьироваться от 20 до 60 кв. м. Как сравнительно небольшие студии, так и просторные квартиры свободной планировки могут принадлежать к сегменту апартаментов – объектов нежилого фонда, которые полностью приспособлены для проживания.
Заключение
Итак, квартиры-студии представляют собой наиболее ликвидный и востребованный формат недвижимости на современном рынке. Сравнительно небольшая площадь жилья вполне компенсируется доступной ценой, что в итоге дает возможность молодым специалистам создавать условия для долговременного проживания в собственной квартире, оплачивая ипотеку вместо арендной платы.
Не менее актуальным данный формат недвижимости становится и для инвесторов, позволяя реализовать целый спектр возможностей – от разового заработка на перепродаже до получения постоянной прибыли в виде арендной платы.
Развитие и активная застройка новых районов Москвы, а также территорий ближайшего Подмосковья, включающая предложения квартир-студий, дает возможность приобрести собственное жилье при ограниченном бюджете тем, кто ранее даже не мог мечтать о квартире, расположенной невдалеке от МКАД.
Все это позволяет надеяться на то, что с каждым годом жилье подобного формата будет привлекать внимание значительного количества застройщиков.
Realtypress.ru
|
Ключевые понятия: Доступное жилье, Застройщик, Кредитная история, Недвижимость |
