Общество взаимного страхования застройщиков призвано минимизировать риски соинвесторов долевого строительства. А это значит, что рынок жилого строительства в России будет интенсивно развиваться.
Рынок жилой недвижимости в России неуклонно растет. Потребительский спрос на качественные и современные квартиры и апартаменты еще долго не будет полностью удовлетворен. Люди хотят жить в удобных и красивых новостройках, возведенных по инновационным технологиям, обеспеченных всем необходимым для комфортного проживания.
Ради этого они готовы вкладывать свои деньги в строящееся жилье, в том числе, и на самом раннем этапе строительства. Но здесь неизменно возникает риск долевого строительства. Все помнят истории с печально известными в России обманутыми дольщиками, когда люди, решив улучшить свои жилищные условия, вложили средства в строительство жилья, а застройщик не выполнил своих обязательств. Понятия «страхование ответственности застройщиков» в то время не существовало. В результате - ни денег, ни квартиры.
Особенно остро проблема строительных рисков стояла в кризисные 2008-2009 годы, когда даже добросовестные застройщики были вынуждены объявить себя банкротами. Отголоски того времени ощущаются и сейчас. Так, по данным статистики, на сегодняшний день обманутые дольщики есть практически в каждом российском регионе, заморожены стройки более 800 объектов. А ведь на деньги дольщиков ежегодно строится порядка 30 млн кв.м жилья – около половины общего объема жилищного строительства. И при этом до недавнего времени именно эта сторона участия долевого строительства была наименее защищена. Для страхования покупки жилья и оптимизации взаимоотношений «соинвестор строительства – застройщик» в августе 2013 года было создано «Общество взаимного страхования застройщиков» (ОВС), призванное выработать механизмы страхования строительных рисков, гарантирующие надежное приобретение жилья дольщиком даже в случае возникновения любых непредвиденных ситуаций.
Учредителями «Общества взаимного страхования застройщиков» выступили 30 крупных компаний-застройщиков со сложившейся репутацией из 10 регионов страны. Председателем некоммерческой организации, осуществляющей страхование рисков дольщиков, был выбран президент Группы компаний «МОРТОН» Александр Ручьев.
По его словам, суть ОВС в следующем: согласно договору страхования гражданской ответственности застройщика, заключение которого является обязательным условием при вступлении в общество, все участники несут субсидиарную ответственность по всем его обязательствам. Поэтому даже при банкротстве девелопера, в проект которого дольщик вложил средства, потребитель гарантированно получит свое жилье или вложенные деньги. На текущий момент членами ОВС являются уже 122 организации, среди которых известные застройщики столичного региона – ГК «ПИК», ГК «МОРТОН», ГК «МИЦ», ПСФ «КРОСТ», ГК «Жилищный Капитал» и крупнейшие строительно-девелоперские компании из 33 регионов России, информация о которых есть на сайте Общества взаимного страхования застройщиков.
По мнению Александра Ручьева, должный эффект от деятельности ОВС будет виден уже года через полтора-два, когда произойдет «естественный отбор» на рынке недвижимости посредством обязательного страхования застройщиков. Уйдут с рынка недобросовестные застройщики, которые не хотят работать в новых, более прозрачных условиях. Такой путь неизбежен, если мы не хотим повторения кризиса времен 2008-2009 гг. И определенную роль в регулировании этого процесса, в том числе, должно взять на себя и государство. И оно уже делает шаги в этом направлении.
Так, в январе этого года был принят закон «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве». В соответствии с ним с 1 января 2014 года без предварительного страхования ответственности застройщика перед дольщиками строительные компании не имеют права привлекать денежные средства граждан. Страхование ответственности застройщиков осуществляется тремя способами – путем банковской гарантии, страхования в коммерческой страховой организации или посредством вступления в Общество взаимного страхования застройщиков.
Принятый закон – важный шаг на пути к чёткому правовому регулированию рынка жилищного строительства и гарантия надежной покупки жилья. Но помимо проблемы обманутых дольщиков, по мнению Александра Ручьева, есть еще ряд краеугольных моментов, которые мешают развиваться жилому строительству должными темпами.
В первую очередь, это отсутствие «длинных денег»: в современных условиях банки дают кредиты только на два-три года, и эти деньги дороги. На создание же материально-технической базы строительной отрасли нужны кредиты длинные, под низкие проценты. Нужно понимать, что и крупные инфраструктурные объекты возводятся дольше, чем два-три года. Ориентировочный срок их реализации – семилетний. В какой-то мере Общество взаимного страхования призвано решить и эту проблему. Ведь по мнению экспертов, имея обещанные ОВС гарантии и надежное страхование приобретения жилья, граждане станут активнее вкладывать сбережения в долевое строительство (в том числе и на ранних стадиях), а это самые дешевые денежные ресурсы. И за их счет застройщики смогут, наконец, отказаться от дорогих банковских денег. Вполне возможно, что в сложившихся условиях и банки будут вынуждены пересмотреть свою политику в отношении кредитования застройщиков жилья.
Еще один вопрос, требующий обязательного решения, – это недостаточное количество подходящих под жилое строительство земельных участков. Все такие участки уже находятся в чьей-то собственности, и стоимость их высока. Поэтому, по мнению Александра Ручьева, государство должно создавать «земельный банк» из участков, которые больше не нужны для выполнения государственных функций (к примеру, земли различных ГУПов). Этот шаг не только бы ускорил процесс оформления земли в собственность, но и позволил создать на рынке земельных участков здоровую конкуренцию. Тем самым стоимость бы всех земельных наделов снизилась.
Третий момент – это законодательная чехарда в жилом строительстве. В ситуации, когда одни законы противоречат другим, а региональные нормы не соответствуют федеральным, довольно проблематично строить качественный и прозрачный бизнес. Сложно предоставлять какие-либо гарантии потребителю и обеспечить страхование долевого участия в строительстве в ситуации, когда сам застройщик не имеет никаких четких и внятных гарантий успешности реализации своего проекта.
Еще один важный момент – это наличие доступной ипотеки. По данным Росстат и АИЖК доля ипотечных сделок в России растет, в 2013 году в России было выдано порядка 800 тыс. ипотечных кредитов. В 2014 году прогнозируется рост выдачи количества ипотечных кредитов примерно на 15%, ставки по кредитам составят 11,8%-12,5%. При этом, если отрасль будет строить больше, а риски дольщиков, благодаря строительному страхованию за счет деятельности Общества взаимного страхования застройщиков, снизятся, проценты по ипотеке также пойдут вниз.
В результате большее число потребителей сможет позволить себе новое жилье. При этом кто-то выберет для себя загородный коттедж, а кто-то предпочтет комфортабельную квартиру в современной новостройке. По мнению Александра Ручьева, будущее жилищного строительства в России - за мини-городами вокруг мегаполисов, с населением 20-30 тысяч человек, на площади около 150 га, из которых одну половину будет занимать плотная жилая застройка, а вторую - рекреационные зоны.
При этом девелопер отмечает перспективность мини-городов и большей площади – порядка 300 га, но такие проекты могут быть реализованы только в рамках государственно-частного партнерства. Помимо прочего, важно грамотно спланировать транспортную обеспеченность таких проектов, предусмотреть наличие рабочих мест.
«Как пример могу привести наш микрорайон Мортонград «Бутово», в котором мы возведем 1 млн кв. м жилья, а к нему в придачу 300 тысяч кв. м офисных площадей и 100 тысяч кв. м торгово-развлекательных площадей, - говорит Александр Ручьев. - Мы подсчитали, что будет создано такое количество новых рабочих мест, что позволит ими обеспечить всех жителей проекта, и даже останется, чтобы сюда работники ездили из других мест».
Очевидно, что решать проблемы строительной отрасли нужно комплексно. И государство, и сами застройщики понимают необходимость таких качественных перемен. Но если для страхования долевого строительства по инициативе самих девелоперов, ответственно относящихся к собственному бизнесу, было создано Общество взаимного страхования застройщиков, то реализация масштабных жилищных проектов невозможна без участия государства.
Для строительства мини-городов в Подмосковье нужно мощное дорожное строительство, включая легкое метро и пригородные электрички, новые предприятия, социальная инфраструктура, больницы, театры, физкультурно-оздоровительные комплексы и многое другое. Необходимо обновление инженерной инфраструктуры - электрических сетей, водо- и газоснабжения. Без этого микрорайоны в Подмосковье так и останутся спальными, куда люди приезжают только для того, чтобы переночевать, а утром снова отправляются на работу в столицу.
При этом нужно понимать, что предел роста Московской области еще не исчерпан. Ежегодно порядка 100 тысяч жителей из регионов приобретают недвижимость в Подмосковье. И эта тенденция в ближайшем будущем будет только сохраняться. А, значит, вопрос строительства жилой недвижимости в регионе еще долго будет актуальным, соответственно, актуальным будем и вопрос страхования рисков застройщика. И важно, чтобы это строительство велось в соответствии со всеми законодательными и строительными нормами, чтобы застройщик имел возможность возводить качественное и доступное жилье, а потребитель чувствовал себя в этой ситуации всесторонне защищенным.
|
Ключевые понятия: Недвижимость, Страхование недвижимости |
