С наступлением кризиса, власти, по всей видимости, активно взялись за наведение порядка на рынке недвижимости. И объектом приложения усилий стали, в том числе, и апартаменты, которые за несколько лет приобрели такую популярность, что по количеству сделок занимают значимую долю в операциях с недвижимостью. В частности, поползли слухи о том, что правовой статус недвижимости может кардинально измениться, апартаменты могут перейти в категорию жилых площадей со всеми вытекающими последствиями. Эксперты портала RealtyPress.ru в данной статье предприняли попытку выяснить положительные стороны возможных изменений статуса недвижимости, а также вероятность негативных факторов, которые уравновесят подобные изменения.
Апартаменты представляют собой помещения в комплексе, который не имеет статуса жилого дома, однако предназначены и используются непосредственно для продолжительного проживания. Основное отличие апартаментов от обычных квартир заключается в невозможности для владельца регистрации по месту проживания (поскольку это нежилая недвижимость). Кроме того, апартаменты отличаются небольшими габаритами, что делает их желанным приобретением для покупателей с ограниченным бюджетом, которым не нужна просторная квартира.
Что произошло?
С прошлого года в органах власти активно разрабатывается проект так называемой «амнистии апартаментов», планируется перевести недвижимость в статус жилого фонда. Сам проект еще не подготовлен до конца, поэтому обсуждать, собственно, нечего. Однако подобные планы являются весьма заманчивыми для владельцев «помещений, не предназначенных для постоянного проживания», поскольку обуславливает резкий рост стоимости квадратных метров (как минимум, на 15%-30% рыночной цены).
Но это еще не все изменения… Московские власти еще в прошлом году приняли постановление о запрете застройщикам возводить апарт-комплексы как отдельные объекты капитального строительства. Теперь апартаменты, то есть – помещения для временного проживания (как один из форматов жилья) могут существовать только в гостиницах, хостелах, мотелях, предприятиях, которые официально осуществляют гостиничный сервис.
Таким образом, апартаменты в том понимании, в котором они присутствуют в данный момент, просто перестанут существовать на рынке. Застройщики больше не смогут продавать как жилье помещения, которое относятся к нежилому фонду. Те комплексы, которые существуют сейчас, будут переведены в статус жилых сооружений, однако, нет понимания, как это произойдет, поскольку, во-первых, они возводились вне принятых строительных норм (для жилищного строительства), а, в-вторых, не обеспечены обязательной социальной инфраструктурой.
Секрет роста популярности апартаментов
Секрет высокой популярности апартаментов достаточно прост – этот формат недвижимости для проживания нравится решительно всем. Сравнительно невысокая стоимость земли, относительная простота получения разрешений на строительство, а также правовой статус недвижимостиопределяли доступную цену апартаментов. А цена определяла высокий спрос, особенно со стороны социально активной молодежи, представители которой не имеют детей и большую часть времени посвящают работе. Невозможность зарегистрироваться по месту проживания давно уже перестала быть проблемой – платные аналоги социальных гос. услуг (медицина, образование) вопросами регистрации клиентов все равно не интересуются.
Заинтересованность застройщиков
Застройщики имели возможность использовать для строительства комплексов земли, на которых по определению не мог возводиться жилой дом (соответственно действующим нормативам и правилам). Так, если жилой дом нельзя возводить вблизи автомагистрали, то для возведения апарт-комплекса близость автодороги не является препятствием. Другими словами, апартаменты можно было возводить там, где нельзя было строить жилой дом, на землях коммерческого и общественного назначения.
Кроме того, весьма привлекательной для застройщиков являлась доступность площадей для строительства, особенно это относится к мегаполисам. Там, где уже просто не осталось земельного фонда, который можно было бы выделить под строительство жилой недвижимости, простаивала без дела невостребованная коммерческая земля. И на этой земле вполне можно возвести апарт-комплексы, то есть – это же самое жилье, которое в этом районе являлось бы весьма востребованным, но только несколько под другим соусом.
Дополнительным преимуществом для застройщика являлось отсутствие необходимости строить социальную и транспортную инфраструктуру (автостоянки, детские площадки, дороги во дворах, объекты развлекательного и культурного назначения, пр.), что само по себе не является занятием прибыльным, но было бы обязательным, если бы речь шла о возведении жилого дома.
Корень проблемы
Назревает закономерный вопрос – если апартаменты являлись таким привлекательным форматом жилья для потенциальных покупателей и в определенной мере способствовали удовлетворению растущего спроса на жилую недвижимость, зачем понадобились изменения в статусе недвижимости?
Озабоченность и беспокойство властей, в принципе, вполне можно понять. За несколько лет было построено огромное количество комплексов, в которых предлагались апартаменты. Естественно, что эти комплексы не были укомплектованы инфраструктурой, однако, не является секретом, что, несмотря на отсутствие статуса жилого дома, в апартаментах живут люди, которые, так или иначе, используют объекты, которые отсутствуют поблизости. Это решается за счет инфраструктурных объектов, которые расположены в ближайших жилых домах, то есть – возникает дополнительная нагрузка на инфраструктуру этих домов, а также на транспортную инфраструктуру, в результате чего ухудшается уровень жизни.
Опять же возникает вопрос – для кого тогда законы писаны? Если одни граждане живут в домах, построенных по установленным для жилья правилам, то почему другие могут жить в «неправильном» жилье?
Да и не совсем понятно, почему для одних застройщиков (которые строят апартаменты) земля обходится дешевле, чем для других, которые для возведения жилых домов приобретают землю, для этого предназначенную. Кроме более дешевой и доступной земли застройщики еще к тому же экономят на организации инфраструктуры, не строят автостоянки, не занимаются элементами озеленения, не прокладывают коммуникации и дороги в жилой зоне – одним словом, неплохо экономят и получают гораздо большую доходность.
Решение назрело, пора действовать
Итак, пора бы навести порядок в этой сфере, однако довольно сложно это сделать, что называется «на лету». Сначала необходимо остановить текущий процесс, что и было сделано запретом на возведение апарт-комплексов (вне гостиниц). Таким образом, будут проводиться меры, направленные на усложнение выдачи разрешений на строительства комплексов, проекты которых предполагают иное использование внутренних помещений, чем для «коммерческих целей». Скорее всего, будет специальное положение, запрещающее проживание в подобных помещениях, а для этого необходимо каким-либо образом отделить жилые площади от остальных.
Теперь неплохо бы разобраться с уже существующими апартаментами, которых, как отмечалось, было построено великое множество. Естественно, сносить их нельзя, как и обязать нынешних владельцев недвижимости перестать их использовать для постоянного проживания. Учитывая то обстоятельство, что подавляющее большинство апартаментов в эконом- и комфорт-классе было возведено без соблюдения установленных для жилого строительства норм и правил, было бы логичным оставить правовой статус недвижимости «как есть». То есть, выкупить помещения, расселить жильцов (в определенные законом жилые квартиры) и обеспечить использование апартаментов по прямому назначению, в качестве гостиничных комплексов, для временного проживания граждан.
Однако такой подход являлся бы не только затратным изначально, но и убыточным в перспективе, поскольку в районе, где востребованным было, фактически, постоянное жилье, содержание гостиницы станет нерентабельным. Остается одно – узаконить помещения, провести изменения в статусе недвижимости. Что и готовятся предпринять власти в течение последних нескольких месяцев.
Изменения в налогообложении недвижимого имущества
Одна из наиболее болезненных тем, которые поднимаются в связи с возможным переводом апартаментов в статус жилой недвижимости, является налогообложение. В данный момент, с принятием нового закона о налогах на недвижимое имущество (вступил в силу с начала текущего года), налог на апартаменты должен начисляться, исходя из кадастровой стоимости (а у апартаментов она максимально приближена к рыночной). Причем, ставка для исчисления налога на апартаменты является выше ставки для жилой недвижимости.
Так, в Москве установлена для офисов и торговых центов ставка в 2%, а для помещений категории «прочих объектов недвижимости» налоговая ставка составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Относительно апартаментов можно смело утверждать, что они могут принадлежать как к «офисам и торговым центрам», так и к «прочим объектам недвижимости», то есть – как к офисам, так и к гостиницам. Например, владелец апартаментов, кадастровая стоимость которых составляет 8 млн. рублей, будет вынужден оплачивать ежегодно налог в 160 тыс. рублей (это если по 2%). Если апартаменты будут отнесены к гостиницам, то налог составит «всего» 40 тыс. рублей.
А вот если апартаменты, словно по волшебству, станут квартирами, то налог будет начисляться соответственно по ставке, предусмотренной для жилой недвижимости. Это позволит владельцам избежать неоправданно высоких расходов, связанных с проживанием (ведь жильцы апартаментов не занимаются никаким бизнесом на принадлежащей им площади). Кроме того, уравнение налоговой ставки повысит привлекательность, ставшего теперь официальным, жилья, что благоприятно отразится на цене.
Как амнистия повлияет на рынок
Достаточно крупные суммы, которые надо выплачивать ежегодно в качестве налога, оборачиваются для владельца апартаментов крупными и регулярными убытками. К этому стоит прибавить и без того высокую цену коммунальных и эксплуатационных услуг, которыми традиционно отличались апартаменты, несмотря на сравнительно невысокую цену квадратных метров при покупке. Столь высокие налоги и платежи сделают продажу апартаментов занятием крайне сложным, поскольку будет неимоверно затруднительно найти покупателя, желающего оплачивать такую цену за свое проживание.
Убытки застройщиков
Без сомнения, в числе пострадавших от запрета на строительство апартаментов (в качестве отдельного объекта недвижимости) окажутся застройщики, которые уже начали возведение комплексов с апартаментами, а таких на сегодняшний день немало, учитывая высокую популярность жилья данного формата. Каким образом они будут продолжать строительство и как они продадут квадраты, которые на данный момент еще не проданы, неизвестно. С принятием закона об амнистии для апартаментов для них может остаться только один путь – путь к банкротству или попытка заморозить строительство на неопределенный период.
Возможность реализовать недвижимость, позиционируя ее как помещения для офисов или в качестве иных форматов коммерческой недвижимости на данный момент отсутствует. Сейчас рынок переживает резкий спад спроса на существующую коммерческую недвижимость, не говоря уже о том, чтобы кто-нибудь планировал приобретение помещений в новостройках.
Выгоды нынешних владельцев
А вот владельцам апартаментов, в случае скорого принятия соответствующего закона, как говорится, «и карты в руки». Мало того, что теперь можно будет оформить регистрацию, так еще и налоги снизят до приемлемого уровня, проживать в апартаментах (и содержать их), которые превратятся в обычные квартиры, станет одним удовольствием. И в случае продажи также можно будет получить более значительную прибыль, поскольку бывшие апартаменты значительно поднимутся в цене.
Одним из немногих минусов для владельцев станет отсутствие инфраструктуры, ее как не было, так она и не появится (в большинстве случаев для подобных объектов просто нет места). Впрочем, как показала практика, есть несколько категорий граждан, которые вполне готовы мириться с ее отсутствием.
Заключение
Итак, на данном этапе рассмотрения оценки изменений в законодательстве, а также возможности их принятия, вопросов пока возникает больше, чем имеется ответов. Специалисты RealtyPress.ru склоняются к выводу, что закон об амнистии апартаментов, с большой вероятностью, будет принят, хотя возможно, что некоторые положения будут дорабатываться и внедряться в течение продолжительного времени.
Резких изменений на рынке недвижимости в целом амнистия не вызовет, в любом случае снижение спроса на апартаменты тут же компенсируется спросом на жилье иного формата. Поскольку выгодных предложений на рынке сейчас более, чем достаточно. А, учитывая значительные преференции для нынешних владельцев апартаментов, граждан, желающих купить апартаменты, будет, все-таки, намного больше, чем желающих их продать.
Относительно решения проблем, которые по определению не могут быть разрешены каким-либо естественным путем (недостроенные апарт-комплексы, возможность проживания граждан в помещениях, не соответствующих нормативам, пр.), на данный момент прогнозировать что-либо довольно сложно. Поэтому остается ожидать комментариев от представителей профильных министерств.
