Проверка объекта недвижимости перед покупкой давно стала обязательным этапом любой сделки с этим видом имущества. Поскольку актив сам по себе дорогостоящий, к его проверке обычно подходят серьезно.
Проверка недвижимости может осуществляться по различным направлениям:
- · юридическая;
- · строительно-техническая;
- · электротехническая экспертиза и другие виды проверок в зависимости от типа недвижимости и целей ее приобретения.
Рассмотрим данный процесс с юридической точки зрения.
Проверке недвижимости предшествуют переговоры, по результатам которых при достижении приемлемых для обеих сторон условий покупатель запрашивает документы и информацию для проверки, а продавец обеспечивает предоставление запрошенных документов.
С 01.06.2015 года вступила в силу ст. 434.1 ГК РФ, которая предусматривает возможность взыскания убытков со стороны, которая недобросовестно ведет переговоры, в том числе предоставляет другой стороне неполную или недостоверную информацию. Например, она умалчивает об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны или внезапно и неоправданно прекращает переговоры о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
Такими убытками могут быть расходы, понесенные другой стороной на привлечение юристов, технических экспертов, оценщиков для проверки и оценки объекта недвижимости. Такие расходы могут оказаться существенными, поэтому еще на этапе переговоров и до начала проверки объекта недвижимости сторонам надо позаботиться о том, чтобы юридически правильно оформить их переговорные отношения и отношения по порядку проведения проверки, по выходу из переговоров и отказа от сделки.
В настоящее время это можно сделать, заключив соглашение о порядке ведения переговоров. В нем нужно указать, как проводится проверка, кто запрашивает и предоставляет документы, каков объем запрашиваемых документов и информации, в каких случаях покупатель или продавец могут прекратить переговоры или отказаться от сделки, в каких случаях продавец может отказаться от предоставления запрашиваемых у него документов.
Юридическая проверка объекта для целей приобретения складывается из нескольких больших блоков и не ограничивается только проверкой самой недвижимости. Она осуществляется по следующим направлениям:
- Проверка самого объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и т.д.).
- Проверка продавца.
- Проверка объекта на предмет возможности реализации тех целей, для которых недвижимость приобретается покупателем.
Каждый из этих блоков имеет множество направлений, необходимых для выявления и последующего устранения или минимизации юридических и финансовых рисков.
Кроме самого объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и т.д.), необходимо провести такую же проверку в отношении расположенного под ним земельного участка и прав продавца в отношении этого земельного участка. Таким образом, дополнительно необходимо проверять и еще один объект недвижимости - земельный участок наряду с приобретаемыми зданиями, строениями и сооружениями.
Проверка объекта недвижимости
Качество и глубина юридической проверки недвижимости существенно зависят от опыта и квалификации юриста, занимающегося этим вопросом.
Если речи идет о коммерческой недвижимости, осуществляется проверка:
- текущего юридического статуса недвижимости,
- юридически значимого информационного фона в отношении недвижимости.
- истории возникновения и перехода прав на недвижимость за весь период времени, за который доступны юридические документы. Поскольку общий срок исковой давности составляет три года, то рекомендуется проверять недвижимость за период не менее трех лет до даты проверки.
- надлежащего оформления и обеспечения объекта недвижимости электроэнергией и коммунальными услугами и отсутствия задолженности по их оплате.
Проверка продавца
Продавец проверяется:
- на наличие полномочий на совершение сделки,
- дееспособность,
- добросовестность,
возможное участие в каких-то сомнительных ситуациях или сделках, способных привести в будущем к проблемам после приобретения покупателем недвижимости, в судебных разбирательствах, исполнительных производствах, которые могут отразиться на объекте недвижимости.
Если продавец является юридическим лицом, то необходимо проверить само юридическое лицо, поскольку оно зачастую является собственником недвижимости, и оно же будет являться продавцом, подписывающим юридически значимые документы. В связи с этим проверяется законность избрания действующего руководителя организации, его полномочия на распоряжение недвижимостью, а также необходимость соблюдения корпоративных процедур, необходимость получения согласий, одобрений, решений каких-либо иных органов управления юридического лица, органов государственной власти или третьих лиц.
Тут же необходимо разобраться с вопросом о том, имеют ли лица или органы, которые должны согласовать, одобрить или разрешить заключение сделки, полномочия для этого, являются ли они сами легитимно избранными. Для того, чтобы все это выяснить, юристам, осуществляющим такую проверку, приходится глубоко и внимательно изучать внутреннюю корпоративную документацию организации – продавца.
Проверка объекта на предмет возможности реализации тех целей, для которых он приобретается покупателем
В отношении определенных объектов недвижимости законом предусмотрены различные ограничения в отношении способов и направлений их использования. Так, например, если покупатель намерен приобрести земельный участок для целей жилой застройки, то земельный участок с разрешенным использованием «для ведения огородничества» не может быть использован для жилой застройки без изменения вида разрешенного использования земельного участка. Или же если здание является объектом исторического или культурного наследия, но покупатель намерен открыть в нем ночной клуб, то сделать это будет практически невозможно.
Проверка объекта недвижимости должна начинаться только после подписания соглашения о порядке ведения переговоров. Когда такое соглашение подписано, юристы покупателя, как правило, запрашивают первичный комплект документов в отношении объекта недвижимости и самого продавца для понимания общей ситуации в отношении объекта недвижимости и продавца.
После получения первичного комплекта документов, его изучения и анализа, проверка углубляется и касается конкретных сделок, отдельных полномочий, одобрений, исполнения сделок. Для этого по каждому интересующему вопросу юристы покупателя запрашивают дополнительные документы и уточненную информацию до тех пор, пока не получат ответы на свои вопросы или пока продавец не откажет в предоставлении каких-либо документов по той или иной причине.
Ни одна качественная проверка не проводится исключительно только на документах и информации, полученной от продавца. Профессиональный подход предполагает, что юристы дополнительно самостоятельно перепроверяют полученную от продавца информацию. В нашей практике уже неоднократно были случаи, когда продавец уверял нас в том, что судов в отношении объекта недвижимости нет, но мы находили их и более того, по мере проведения проверки, в суде появлялись новые иски.
Иногда продавец даже сам не обладает всей полнотой информации о юридическом статусе своего объекта недвижимости, поэтому может не сознательно вводить проверяющих в заблуждение.
В нашей многолетней практике проведения проверок с объектами коммерческой недвижимости только два раза были предоставлены полные комплекты документов, специально подшитые в папку для предоставления их на проверку покупателю. Во всех остальных случаях у продавца не были готовы документы, которые мы запрашивали, и ему приходилось их собирать по всему офису, доставать их из своих архивов или заказывать дубликаты.
Проверка объекта коммерческой недвижимости в зависимости от типа объекта и сложности структуры владения таким объектом в среднем занимает 10-20 дней с даты предоставления всех основных и принципиальных документов.
По итогам проверки юристы готовят юридическое заключение, в котором отражаются:
- выводы о выявленных юридических рисках, их юридическая оценка, возможность или невозможность устранения, оценка существенности рисков, описание способов устранения или уменьшения влияния рисков на сделку, на объект и на покупателя недвижимости;
- данные по проверяемым объектам недвижимости, в том числе по земельному участку, и результаты их юридической проверки;
- данные текущего собственника недвижимости и результаты его юридической проверки и проверки на добросовестность;
- данные предыдущих собственников недвижимости и результаты их юридической проверки;
- описание истории сделок с объектом недвижимости и земельным участком и результаты их юридической проверки и юридического анализа;
- анализ налоговых рисков, возможности и варианты их минимизации;
- судебные споры и их юридический анализ.
Итоги и результаты проверки используются не только для принятия решения о заключении сделки, но и для того, чтобы при разработке структуры сделки и юридических документов по сделке учесть обнаруженные риски и устранить их или хотя бы свести к минимуму их потенциальное негативное влияние.
Результаты юридической проверки позволяют включить в юридические документы по сделке (договоры, соглашения, протоколы, решения) такие условия и гарантии, которые будут защищать и подстраховывать интересы покупателя и дополнительно наделять его юридическими инструментами влияния на продавца.
Более того, результаты юридической проверки объекта недвижимости позволяют сконструировать сделку и ее этапы таким образом, чтобы к моменту оплаты покупателем цены недвижимости все основные риски были устранены или финансовая ответственность за их наступление была переложена на продавца.
Добросмыслов Антон, юрист компании «Доверенный Юрист»
|
Ключевые понятия: Недвижимость |
Компании: Доверенный юрист |
