ИПОТЕКА В РОССИИ – ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ РОСТА
Ипотека недвижимости, столь популярная во всех развитых странах мира, приобрела общедоступность и широкие масштабы в России лишь в течение последних пяти лет. И немудрено. Отсутствие законодательной базы не давало возможности сделкам по недвижимости развиваться в данном ключе до тех пор, пока столь досадный пробел не был устранен. Сегодня, согласна российского законодательства, объектом ипотеки считается любое недвижимое имущество: жилые помещения, земля, здания и сооружения, суда и т.д.
Что такое «ипотека»?
Итак, давайте разберемся, а что же это такое - «ипотека»,
выгодна ли она, какие условия необходимы заемщику на ее получение и т.д.
Ипотека - это выдача банком-кредитором заемщику определенной суммы денежных средств на приобретение конкретного недвижимого имущества. Приобретаемое имущество в данной сделке одновременно является залогом обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком. То есть до момента полного погашения кредита приобретаемая недвижимость хоть и принадлежит заемщику, но банк в свою очередь накладывает на нее обременение.
Это значит, что пока ипотечный кредит не выплачен, заемщик не может совершать никаких операций с недвижимостью – ни продать, ни подарить ее он не имеет права. Данный факт ничего страшного под собой не подразумевает, по поводу прописки волноваться не стоит. Прописаться в такой квартире можете вы, ваша супруга/супруг и ваши дети, хотя данный аспект необходимо уточнять в каждой кредитной организации в отдельном порядке.
Обычно в кредитном договоре это оговаривается отдельным пунктом, одни банки не препятствуют прописке даже дальних родственников, а то и посторонних людей в заложенной квартире, другие, напротив, строго следят за данным фактом.
О выгодности ипотечных кредитов можно говорить много и долго. Выгодность в каждом конкретном случае понятие относительное, все зависит от сроков кредитования, процентной ставки и побочных условий, выдвигаемых банком заемщику – ежегодного страхования приобретаемого имущества, страхование жизни заемщика, оценка приобретаемой недвижимости и прочих расходов, существенно увеличивающих расходы по ипотеке. Если заемщик ежемесячно платит за съемную квартиру по 15 тысяч рублей, то ипотечный кредит с ежемесячным платежом в те же 15 тысяч – безусловно, выгодное мероприятие. А если заработная плата заемщика не позволяет ему такие расходы, то о выгодности кредита надо серьезно задуматься.
Не стоит брать кредит, например, на десять лет, отдавая банку ¾ своей зарплаты, если можно взять его на гораздо больший срок и не отказывать себе во всем. Срок кредитования станет больше, а ежемесячный платеж - меньше, хотя и процент «переплаты» увеличиться.
Ипотека на любой вкус
В России, как и в других странах, существуют несколько видов ипотечного кредитования. Условно ее можно разбить на следующие категории: земельная ипотека, ипотека зданий и сооружений, ипотека предприятий и судов, и, конечно, самый популярный вид ипотеки в России - ипотека жилых помещений.
Объектами земельной ипотеки являются, как вы понимаете, земельные участки. В данном случае обременение накладывается на участок земли, приобретаемый заемщиком - физическим или юридическим лицом. Перед выдачей кредитных средств банк строго проверяет наличие и правильность составления документов на приобретаемый объект, поэтому несоответствие некоторых параметров может стать причиной отказа в кредитовании сделки. Например, не могут стать объектом ипотечных прав участки, изъятые из обращения, а так же не приватизированные земли, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности.
Развивается в России и ипотека зданий и сооружений, а также ипотека предприятий, которая пользуется популярностью, в основном, у юридических лиц. И это для них на самом деле выгодно. При обычном залоговом кредитовании, приобретая недвижимое имущество, предприятие должно было предоставить в залог нечто равнозначное сумме кредитования. Но никак не приобретаемый объект, а что-то уже находящееся в собственности организации. А это не совсем удобно. К примеру, предприятие хочет расширить производство и приобрести новое здание для фасовки своей продукции, это существенно увеличило бы их обороты производства.
Но не каждое предприятие располагает активами таких масштабов, чтобы заложить их в банк, некоторые работают в арендуемых площадях. Получается замкнутый круг – чтобы расширить бизнес, нужно уже что-то иметь, а приобрести это не получается по причине невозможности кредитования – залог отсутствует. Вот и получается, что ипотека в данном случае решение не только выгодное, но и наиболее оптимальное.
В портовых городах широкими темпами развивается ипотека судов, хотя массовым явлением ее пока не назовешь. Эта ипотека, точнее ее вид, специально был закреплен законодательно для привлечения средств на развитие судоходства и воздушных перевозок. Никакой особой сложности данная сделка не представляет, просто объектом ипотеки считается само приобретаемое морское, речное или воздушное судно, которое так же, как и обычная недвижимость имеет порт приписки и остальные документы, подтверждающие его существование.
Как бы там ни было, а жилищная ипотека является наиболее популярным в России предметом кредитования. Программа жилищного кредитования охватывает как первичный, так и вторичный рынок кредитования, то есть приобрести жилье в кредит можно и «старом фонде», так и в новостройке. Ипотечный кредит обязательно является целевым, то есть банк выдает сумму кредита под конкретный объект, предварительно изучив все имеющиеся на него документы, подтверждающие его наличие, а так же доказывающие, что на данную квартиру или дом не наложено обременение. Разные банки имеют различные предпочтения, одни из них предпочитают кредитовать приобретение недвижимости в строящихся домах, другие, наоборот, в построенных и уже сданных в эксплуатацию домах.
Портрет идеального заемщика
Показатели АИЖК говорят, что ежемесячный уровень дохода на семью их трех человек, при положительном решении об ипотечном кредитовании, должен быть не менее 50 тысяч рублей на семью из трех человек. Возраст же идеального заемщика колеблется в пределах 28-45 лет. Предпочтительно высшее образование, интеллектуальная профессия, наличие управленческого или руководящего стажа, стаж работы 2-3 года, семейное положение — женат (замужем).
Подтвердить свой доход любой заемщик может при помощи официальной справки 2-НДФЛ, и если какое-то время банки пытались кредитовать заемщиков, признавая и проверяя их неофициальный доход, то сегодня эта практика сошла на нет в виду своей несостоятельности и чрезмерной рискованности. Серые доходы заемщика банком при кредитовании не учитываются.
При зарождении ипотеки в России банки проявляли богатую фантазию при формировании условий ипотечного кредитования. Но конкуренция в банковском ипотечном секторе вскоре привела всех к стандарту ипотечного кредитования – этакому «золотому сечению».
Любая ипотека предполагает наличие первоначального взноса, составляющего от 10% и более от стоимости всей квартиры. Чем первоначальный взнос по ипотеке больше, тем процентная ставка по нему меньше. Это объясняется тем, что по мере увеличения первоначального взноса кредитные риски, заложенные в процентную ставку, сокращаются, что соответственно отражается на процентах по кредиту. Срок кредитования заемщик так же выбирает для себя индивидуально, это будет зависеть от его дохода, возраста и суммы приобретаемой недвижимости.
Ставка по ипотеке может быть плавающая или фиксированная.
На сегодняшний день, в следствие кризисных обстоятельств, банки подняли процентные ставки по ипотечным кредитам до 17-22% годовых, но снижение ставки рефинансирования в скором времени обещает их новое понижение до 13-15%.
Перспективы ипотечного кредитования
О перспективах развития ипотечного кредитования можно будет говорить тогда, когда ситуация в данной сфере сдвинется с мертвой точки в общемировом масштабе. Однозначно можно сказать одно, участников ипотечного рынка, то есть банков-кредиторов станет существенно меньше.
Многие банки отказались от ипотечного кредитования вообще и занялись иной деятельностью, вкладами, например. Другие ужесточили условия ипотечного кредитования и увеличили процентные ставки по ипотеке. Третьи ко всему прочему, что бы обезопасить себя по максимуму, занялись ипотечной деятельностью лишь на «вторичном» рынке жилья, отказавшись кредитовать недострой.
Безусловно, мировой финансовый кризис вернул развитие ипотечного кредитования в России практически к его зачаточному состоянию, но эксперты утверждают, что это все временно. Поэтому будем надеяться, что еще не одной семье предстоит радость от новоселья, осуществленного именно посредством ипотечного кредитования.