• Интервью/
  • Алексей Кудрявцев: в настоящее время ипотека оптимальна только для тех, кто проводит альтернативные сделки

Алексей Кудрявцев: в настоящее время ипотека оптимальна только для тех, кто проводит альтернативные сделки

Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу МИАН о перспективах развития рынка жилой недвижимости, ипотеке и выгодности инвестиционных вложений.

На Ваш взгляд, каковы перспективы рынка жилой недвижимости в 2009 году?

В краткосрочной перспективе и покупатели, и продавцы продолжат занимать выжидательную позицию. Некоторая активность возможна только со стороны граждан, остро нуждающихся в изменении жилищных условий посредством продажи/обмена уже имеющегося жилья.

По нашим оценкам, в 2009 году количество сделок на рынке снизится относительно 2008 года в 2-2,5 раза. Наибольшее падение покажет рынок новостроек: число сделок по покупке в Москве может сократиться в 3-3,5 раза, в Подмосковье – в 2-2,2 раза. Кроме того, в 2009 году ожидается переориентирование покупателя с рынка нового жилья (которое составляло в структуре сделок: 40% - в 2005 году, 55% - в 2006-2007 гг. и 70% - в 2008 г.) на вторичный. Тем более что сегодня разница между качественными характеристиками новостроек и готовых квартир практически нивелирована:  рынок готового жилья предлагает широкий выбор объектов различных площадей и типов.

Кроме того, мы ожидаем значительного увеличения доли альтернативных сделок – до 80% в общей структуре. Наиболее активным, по нашим оценкам, будет рынок Подмосковья (смена района, старого жилого фонда на «вчерашнюю» новостройку). Наиболее оптимистичные прогнозы позволяют считать, что количество альтернативных сделок в Подмосковье в следующем году может увеличиться в 1,5 раза.

Если говорить об объемах вновь возводимого жилья, чего ждать?

В 2009 году рынок новостроек ожидает «заморозка» планируемых проектов, продажа значительной части существующих объектов государству под социальные программы и банкам (под гарантии государства), по остальным – велика вероятность значительного отставания от ранее заявленных сроков. Все это скажется на объемах предложения, недостаток которого будет ощущаться уже в 2009 году. По всей вероятности на рынке новостроек Москвы останутся единичные объекты, девелоперы которых выдержат испытание финансовым кризисом.

Какие сегменты рынка будут развиваться активнее других?

В сравнение с другими сегментами в 2009 году поведение участников рынка аренды, вероятнее всего, будет более активным, а снижение арендных ставок – менее значительным и в основном затронет объекты верхних ценовых категорий. Стоимость их найма, вероятнее всего, в 2009 году сократиться еще на 10-15%. В свою очередь, корректировка ставок аренды наиболее востребованных квартир эконом-класса в ближайшие полгода не превысит 5-10%. А к концу осени, когда потребительский интерес к найму столичного жилья традиционно возрастает, цена аренды на них, скорее всего, вернется к докризисным показателям.

Что будет происходить с ценами в каждом сегменте рынка недвижимости в наступившем году?

Наиболее вероятен корректировочно-стабилизационный сценарий, а именно:

  • в I полугодии корректировка/снижение цен на 20-30% в зависимости от сегмента,
  • в конце лета – начале осени ситуация начнет постепенно стабилизироваться: цены перестанут падать, но и не начнут расти,
  • в последнем квартале ожидается небольшой положительный тренд на уровне инфляции.

В целом по итогам 2009 г. стоимость кв. м качественных предложений, вероятнее всего, незначительно – на 5-10% – сократится. В сегменте переоцененного низкокачественного жилья ожидается снижение на 15-20%.

Однако определенные прогнозы, на наш взгляд, можно будет делать ближе к весне, когда будет очевидна степень государственной поддержки отрасли и спроса (ипотека).

А если говорить об ипотеке?

На сегодняшний день практически недоступным стал кредит для заемщиков, имеющих «серую зарплату», не подтвержденную по форме 2НДФЛ, существенно затруднено получение ипотеки для частных предпринимателей, владельцев бизнесов, руководителей среднего звена (сокращение работников инфраструктурной составляющей компаний). Введены ограничения кредитования людей определенных профессий – в настоящее время получить кредит работникам строительного, металлургического и финансового сектора будет гораздо сложнее, чем до кризиса.

При этом сроки кредитования сократились с 30 до 15 лет, первоначальный взнос должен составлять не менее 30–50% суммы кредита, а доля ежемесячного платежа не должна превышать 45% дохода заемщика. Чтобы заявка была принята к рассмотрению, заёмщик должен иметь «чистый» доход (или совокупный доход семьи) не менее $7–8 тыс. в месяц. Также банки значительно повысили процентные ставки – до 23% в рублях и 18% в валюте, ужесточив условия получения  кредитной линии.

Можно говорить о том, что в настоящее время ипотека оптимальна только для тех, кто проводит альтернативные сделки (без участия в новостройках), а необходимый размер кредитования составляет порядка 1-2 млн. руб.

На Ваш взгляд выгодными ли будут инвестиции в недвижимость в 2009г?

Следует понимать, что заработок в течение кризиса на операциях купли-продажи недвижимости маловероятен. Классическая схема инвестирования  в объекты на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи на более поздней стадии сегодня становится неактуальной, так как объектов, которые будут проявлять положительную динамику цен по мере строительства, может вообще не быть. Но, если мы говорим о перспективных вложениях в недвижимость, стоит понимать, что кризис не продлиться вечно. Наш предварительный прогноз — оживление на рынке недвижимости к осени 2009 года (при условии, что ипотечный рынок сдвинется с мертвой точки). Уже к концу 2009 года в этом случае можно ожидать положительную динамику усредненных ценовых показателей в целом по рынку в пределах 10-15%.

Что касается инвесторов, которые располагают активами, вложенными в недвижимость, на мой взгляд, предпосылок для их продажи сегодня, когда цены близки к минимальным показателям, нет.

Леся Хихлич, RealtyPress.ru



ИНТЕРВЬЮ
Ильшат Нигматуллин: «В кризис выживет тот, кто будет умнее, мудрее, кто будет честно бороться за каждого клиента»
Ильшат Нигматуллин: «В кризис выживет тот, кто будет умнее, мудрее, кто будет честно бороться за каждого клиента» Сложившаяся экономическая ситуация внесла свои коррективы в ситуацию на рынке новостроек Москвы и Подмосковья. Какие сюрпризы рынку недвижимости может преподнести нынешний кризис и как обойти его острые углы — разъясняет председатель совета директоров группы компаний «Гранель Групп» Ильшат Нигматуллин. >>>>>

Строительная компания Л1 - как покупают квартиры в кризис?
Строительная компания Л1 - как покупают квартиры в кризис? О том, как они справляются с кризисом, рассказывает представитель компании Л1 (ЛЭК). >>>>>

Эдуард Джегутанов: «Мы предлагаем людям то, что им действительно нужно»
Эдуард Джегутанов: «Мы предлагаем людям то, что им действительно нужно» Интервью с директором по маркетингу и рекламе компании «Сабидом» Маркетинг – это основной инструмент продаж, который учитывает особенности продукта и предлагает его в зависимости от потребностей покупателей. Работа с таунхаусами подразумевает ряд особенностей маркетинговой стратегии. >>>>>