В ответах Адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья». В этом выпуске: практика судов - внеочередное предоставление жилья; признание торгов ипотечной квартиры недействительными; особенности перевода жилого помещения в нежилое при реконструкции.Отвечает адвокат Жданова Елена Валерьевна.
Имею право на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма, разъясните, внеочередное предполагает быстрое получение жилья, а как же другие первоочередники?
Действительно, реализация права на внеочередное предоставление жилья по договору социального найма предполагает незамедлительное обеспечение вас соответствующим жильем.
Примечательна судебная практика на этот счет в одном из городских судов Московской области. Истица К. по договору социального найма зарегистрирована и проживает вместе с дочерью и ее несовершеннолетними детьми в двухкомнатной квартире. К. является инвалидом второй группы по психическому заболеванию, входящему в перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание граждан в одной квартире невозможно; семья К., состоящая из 4-х человек, признана малоимущей и принята на учет нуждающихся в предоставлении жилого помещения во внеочередном порядке под № 275. Неоднократные обращения К. к местной администрации с просьбой срочно обеспечить их семью жилым помещением во внеочередном порядке остались без удовлетворения.
Районный суд, как и судебная коллегия по гражданским делам областного суда, в удовлетворении иска отказала.
Надзорная инстанция, состоявшиеся по делу судебные постановления отменила, а дело направила на новое рассмотрение и указала:
В соответствии с ч. 1 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью второй данной статьи случаев.
В ч. 2 ст. 57 ЖК РФ указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.
Данная норма закона не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников), тем более, от времени включения в список внеочередников. Нет в ней и указаний на предоставление жилья в порядке очередности лиц равной категории.
Отсутствие в законодательстве указания на срок, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно, после возникновения соответствующего субъективного права - права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников).
Судом первой инстанции я выиграл иск о признании торгов по продаже ипотечной квартиры недействительным. Решение не было обжаловано. Теперь не могу его исполнить, меня гоняют по разным инстанциям. Что мне делать?
Из вашего вопроса понятно, что при признании недействительными торгов по продаже квартиры вопрос о приведении сторон в первоначальное положение не был разрешен судом одновременно с признанием недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенный с лицом, выигравшим торги.
Согласно п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Признав, что договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный между отделением Российского фонда федерального имущества и лицом, выигравшим торги, является недействительным суд должен был учесть, что признание недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ. В силу чего, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Суд должен был указать в решении, каким образом должно быть восстановлено первоначальное положение. При этом вопрос о приведении сторон в первоначальное положение должен быть разрешен судом одновременно с признанием сделки недействительной.
Мне отказали в переводе жилого помещения в 17-этажном доме в нежилое. С меня потребовали предоставить согласие других собственников квартир, ссылаясь на то, что вместе с переводом мне необходимо провести работы по реконструкции дома. Какова судебная перспектива, если обжаловать отказ в суд?
Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод. Указанный перечень является исчерпывающим.
Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Так, п.п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного
В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома, то положения ч. 2 и ч. 3 ст. 23 ЖК РФ применяется в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Жданова Елена Валерьевна
www.advocate-info.ru
(495) 995-95-23
