Коммерческая ипотека на российском рынке недвижимости относительно новое явление. Хотя во всем мире она распространена уже достаточно широко. Как и в любом новом деле, трудностей здесь возникает масса. Об особенностях ипотеки на рынке коммерческой недвижимости рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала
ВТБ 24 Татьяна Владимировна Хоботова.
- Расскажите, пожалуйста, о тенденциях и развитии коммерческого рынка страны.
Рынок коммерческой недвижимости в России, а особенно в Москве, Петербурге и городах-миллионерах, в последние годы развивается очень бурно: строятся современные офисные и торговые центры, реконструируются пользующиеся огромным спросом особняки дореволюционной постройки, активно осваиваются земли, занимаемые промышленными предприятиями, и т.д.
- На какие объекты в настоящее время больший спрос?
Спрос на любые объекты нежилой недвижимости остается стабильно высоким, но динамика роста цен в отдельных секторах различна. Ощутимо преобладание спроса над предложением в секторе складской недвижимости, отвечающей современным требованиям логистики. Но самым значительным дефицитом на рынке всегда были и остаются помещения классов Б и С площадью от 50 до 150 метров, основными покупателями которых являются представители малого и среднего бизнеса.
- И на какой ступени целесообразна ипотека?
Как только фирма или частный предприниматель набирает обороты, появляется желание оформить в собственность арендуемое помещение. На сегодняшний день для приобретения коммерческой недвижимости необязательно извлекать свои средства из оборота, интересующий объект можно купить в кредит, что является оптимальным вариантом капиталовложения. Также в последнее время инвестирование в недвижимость структурировалось и как относительно новый, отдельный бизнес, в какой-то степени похожий на девелоперскую деятельность. Дело в том, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг и т.п. - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты. В операциях с коммерческой недвижимостью ипотечное кредитование играет ключевую роль.
- Наверняка, существуют какие-то подводные камни. Расскажите о них.
Схема коммерческой ипотеки нежилых помещений схожа с ипотекой жилья, но есть существенные различия. И самое существенное из них касается правовых аспектов коммерческой ипотеки: регистрации права собственности на нежилые помещения с одновременным обременением ипотекой Федеральный закон не предусматривает. В законодательстве нет четкого определения "нежилое помещение". Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил Гражданского Кодекса РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи. Пока соответствующую поправку в закон не утвердили, объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. В результате нарушается логическая последовательность действий: если Вы приобретаете коммерческую недвижимость, то вправе получить в банке кредит лишь с того момента, когда к Вам перешло право собственности. А обычная ипотечная схема, когда заемщик вносит часть собственных средств (при необходимости) и через какое-то время становится собственником, с нежилыми помещениями пока не работает.
- Существуют ли различия в кредитовании коммерческой и жилой недвижимости?
В отличие от жилищного кредитования со сроками предоставления кредита до 30 лет, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, в основном от 3 до 5 лет, максимум 10-12 лет.
- А в ставках?
Процентные ставки при жилищном кредитовании ниже, чем при коммерческой ипотеке. Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12% до 16% в валюте, в то время как при жилищном кредитовании процентные ставки - от 9,5% в валюте.
Немаловажный фактор при кредитовании недвижимости - это наличие первоначального взноса. При жилищном кредитовании первоначальный взнос 10-20%, в некоторых банках он вообще отсутствует, то есть кредит выдается от 100%-ной стоимости приобретаемой квартиры. Первоначальный взнос при кредитовании коммерческой недвижимости достигает 30-40%.
- А как обстоит дело с оценкой помещения? Известно, что в случае с коммерческой недвижимостью она дороже.
Оценка нежилого помещения, как правило, в несколько раз дороже: например, оценка квартиры площадью 120 кв. м. будет стоить около 3,2 тыс. руб., а такого же офиса в том же районе примерно 17 тыс. руб. Такую разницу оценщики объясняют тем, что рынок нежилых помещений менее стандартизирован, и число сделок на нем значительно уступает их количеству на квартирном рынке. При регистрации залога государственная пошлина для юридических лиц выше.
- При кредитовании коммерческой недвижимости необходимо ли банкам страхование жизни и трудоспособности заемщика?
Страхование ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью, как и при покупку в кредит квартиры, обычно предусматривает страхование жизни-здоровья заемщика (если недвижимость оформляют на частное лицо), титула собственности на приобретаемую недвижимость, а также предмета залога от риска повреждения. Банкам и покупателям приходится искать обходные пути. Например, банки выдают до оформления залога только часть денег. Чаще всего инвестор покупает объект за свои средства и рефинансирует его уже после заключения сделки.
- Существуют ли какие-либо другие пути решения этой проблемы?
По договоренности с продавцом есть шанс применить и еще одну схему - продажу из-под залога. При такой схеме владелец недвижимости оформляет на объект недвижимости залог и берет в банке кредит. Затем он продает недвижимость по цене, уменьшенной на сумму кредита, которая "висит обременением" на этом здании. Для покупателя в этой ситуации почти ничего не меняется - он станет расплачиваться по кредиту так же, как если бы оформил его сам.
- Сейчас модным стало понятие лизинг. Как производится покупка недвижимости по этой схеме?
При покупке по этой схеме лизинговая компания становится и заемщиком, и собственником недвижимости. В свою очередь, она сдает помещения клиенту, который перечисляет лизинговые платежи. При погашении заранее определенной доли арендатор выкупает здание в собственость либо, пока полностью не выплачены средства, собственность к заемщику не переходит, хотя он может все это время пользоваться недвижимостью в своих интересах.
- Каковы Ваши прогнозы на спрос ипотеки на коммерческую недвижимость?
Несмотря на все сложности и опасности, спрос на кредитование по залог нежилых помещений очень высок, и в перспективе, по оценке аналитиков Международной академии ипотеки и недвижимости, число банков, кредитующих малый и средний бизнес на покупку коммерческой недвижимости, будет неуклонно увеличиваться.
RealtyPress.ru
