Говоря об ипотеке, мы прежде всего, представляем себе взаимодействие двух основных участников ипотечной сделки - банка и клиента. Но в эту привычную всем схему уже давно и прочно вписались третьи игроки - ипотечные брокеры. Об ипотеке, ставках, валютах и тенденциях рассказывает заместитель генерального директора по работе с финансовыми институтами компании "Кредитный и Финансовый Консультант" Юрченко Алексей Юрьевич.
- Алексей Юрьевич, сегодня очень часто мы слышим мнение людей о том, что ипотека - это кабала на всю жизнь. Что Вы можете сказать по этому поводу? Ипотека - это хорошо или плохо?
- Конечно, хорошо. Вложив маленькие деньги, ты получаешь жилье, которое реально сможешь купить через 20 лет, в случае, если ты будешь планомерно откладывать часть своей зарплаты, часть своих доходов... Здесь очень важен дисциплинирующий момент: не все люди готовы, имея заначку в 20 тыс. долларов, условно говоря, нарастить ее до 30 и ни на что не потратить. Это сложно. А ипотека дает реальную возможность получить сегодня то, что ты по своим доходам, сможешь получить только через 20 лет. К тому же проценты по кредиту сейчас не такие вопиющие, как год назад или два. В принципе, человек который приходит в банк или к брокеру, всегда видит, сколько он переплатит за какой-то конкретный срок. У него всегда есть возможность погасить кредит досрочно, если у него появились какие-то дополнительные источники дохода. Поэтому, трудно назвать это кабалой. Скорее, это некая помощь для людей, готовых нести какие-то обязательства, для того, чтобы улучшить, свои условия.
- Почему тогда объем ипотечного кредитования в России ничтожно мал по сравнению с тем же за рубежом?
- Потому что объем доходов в России ничтожно мал по сравнению с зарубежными, а цены на недвижимость у нас практически те же, что и за рубежом.
- А ставки?
- А ставки на Западе ниже. Если привлечение денег банками для выдачи ипотечных кредитовв США, например, происходит по объявляемым ставкам - 4 - 5%, то, российские банки не могут привлекать под такие ставки деньги. Они привлекают деньги под гораздо более высокие проценты. Если банк привлекает, например, валюту по 8% и продает ее под 7%, это не бизнес. А смысл работать в минус? Даже под 8,5 - 9% - это тоже не выгодно. Потому что у банка есть проценты по этим кредитам, имеются значительные операционные расходы...Таким образом, рассчитывается некая доходность, по большому счету минимальная, которая позволяет банку не уходить в минус и зарабатывать деньги.
- Сейчас появились кредиты в швейцарских франках. Скажите, выгодно ли брать такой кредит заемщику? Или все-таки лучше брать в той валюте, в которой он получает зарплату?
- Естественно, выгодно брать в том, в чем он получает зарплату. Но, если мы говорим про ипотечный кредит: ни один человек не сможет прогнозировать, в чем он будет получать зарплату в ближайшие 25 лет. Соответственно, есть статистика по колебаниям, к примеру, того же швейцарского франка, которая показывает, что за последние полста лет колебания эти были очень незначительными. То есть, низкая волатильность (мера изменчивости на заданном периоде времени, прим. ав.), соответственно стабильность этой валюты. Стабильность, как к ведущим мировым валютам, так и к рублю, естественно. Простая арифметика: заемщик, получая ежемесячный платеж во франках, переводит его по курсу в рубли и понимает, сколько он в рублях платит по ставке 7% годовых. Тут же он берет рублевый кредит по ставке повыше и сравнивает ежемесячные платежи. Платеж во франках, даже с учетом конвертации, все равно ниже. Есть некий такой подспудный риск, что, может быть, франк качнется куда-то, но валютные кредиты всегда будут рисковыми.
- На конгрессе много говорили о безграмотности населения. Скажите, на каком месте она сейчас стоит в списке причин непопулярности ипотеки?
- Да, на последнем уже. Сейчас недостаток дохода, на самом деле, самая первая причина. Про ипотеку сейчас знают все. Слово на слуху. Все знают, что это кредит на покупку недвижимости. И даже, если возникают какие-либо вопросы, есть огромное количество материалов на эту тему: в Интернете, где угодно. Банки готовы с руками оторвать клиента, который просто пришел поинтересоваться, они сделают все, чтобы он у них остался на ипотеку. Разъяснительная работа постоянно ведется. Условно говоря, так: фокус группа, которая по доходам может взять ипотечный кредит, в принципе, достаточно подкована. Если остальное население безграмотно, то банку от этого ни тепло, ни холодно, потому что это не его клиент. Нести ипотеку в массы, вводить Subprime кредиты, как в США, когда ипотечный кредит выдается безработным под обеспечение его пособия. У нас этого не будут делать по той простой причине, что все видят, что с этим произошло на Западе. И что размер пособия в России не позволяет выплачивать не то, что ипотечный, но даже простой потребительский кредит.
- Вот Вы упомянули финансовый кризис в США. Какое влияние он оказал на работу ипотечных брокеров?
- Брокерам стало жить сложнее. Брокер и банк - это такая тесно связанная цепочка. Если хорошо банку - хорошо и брокеру. Плохо банку - плохо брокеру. Банки, у которых сейчас уже нет возможности так легко и так дешево занимать деньги заграницей, чтобы пополнять свои активы, естественно, вынуждены либо постепенно прекращать выдачи, либо каким-то образом секьюритизировать свои портфели, скажем, продавать пулы кредитов инветиционным компаниям (банкам), чтобы получать за это живые деньги и вливать их в бизнес. Либо они поднимают ставки, для того чтобы повысить все-таки свою доходность. Соответственно, если поднимаются ставки, сокращаются выдачи, у брокера сужается поле деятельности, на котором он имеет возможность работать, и он теряет свои деньги.
Мы столкнулись с этой проблемой: часть наших партнеров по тем или иным причинам прекратили или приостановили выдачу ипотечных кредитов, потому нам пришлось срочно переводить потоки, которые шли к ним в другие банки. Это связано с определенными неудобствами, как для клиента, так и для нас.
- Отголоски кризиса еще будут? Или отрицательное влияние уже закончено?
- Влияние на уровне мифологическом. На обывательском уровне, когда слышат слово "кризис" сразу ставят знак равно с кризисом 98-го года, когда население потеряло свои сбережения. Еще до этого кризис был. Банкирам понятно, что природа кризиса 98-го года и этого - совершенно различны. Но обыватели об этом, как правило, не знают. Почему сейчас, например, в том числе понижаются показатели по продаже потребительских продуктов, по выдаче кредитов? Потому что население опасается брать и тратить деньги, помня о кризисе 98-го года.
- А какие работы ведутся, чтобы объяснить заемщикам качественную разницу между этим и прошлыми кризисами?
- Самое мощное средство продвижения информации в массы - телевидение. Оно периодически эти вещи делает, но, на мой взгляд, не очень активно. А что касается конкретно ипотечного брокера... Естественно, если клиент приходит, то мы ему объясняем, что бояться-то, собственно, нечего. Вы вкладываете деньги в недвижимость, и даже, если цена на нее будет расти меньшими темпами, чем год назад, и Вы не получите увеличения стоимости квартиры в течение года в 2 раза, тем не менее она и не упадет в стоимости. Потому что спрос на жилье все время присутствует, особенно в больших городах. А, если клиент берет кредит в рублях, всегда можно объяснить, что в данной ситуации рубль точно не обвалится. Есть ряд факторов, которые просто противоречат обвалу рубля, который был в предыдущих кризисах. Естественно, рисковость валютных кредитов возросла, а что касается рубля, то, по крайне мере, на мой взгляд, здесь более-менее все понятно, хотя бы на ближайшие время.
- Теперь хотелось бы затронуть вопрос законодательства. Изменения, касающиеся ипотеки, взаимодействия основных игроков ипотечного рынка постоянно вносятся. На ваш взгляд, какие аспекты еще не затронуты? На что нужно обратить внимание, формируя законодательную базу?
- Сейчас много кем муссируется тема ипотеки для молодых семей, для необеспеченных граждан. Другими словами, ипотека в массы. Но, на мой взгляд, механизмы, которыми государство пытается это сделать, как то: обязать банки снизить процентные ставки, не дав банкам ничего взамен, ни к чему не приведут, потому что банк, который будет работать в минус, просто не будет работать по этой программе. Нужны такие меры, которые позволяли бы банкам компенсировать со стороны государства часть прибыли, которую они недополучают при выдаче дешевых кредитов, например, социальным заемщикам: молодым специалистам, молодым семьям. Потому что, по сути, широко рекламируемый некоторыми банками сейчас ипотечный кредит для молодой семьи - это кредит, который ложится не на плечи молодой семьи, а на плечи их родителей, выступающих в качестве поручителей или созаемщиков. Это не очень правильно, потому что западная практика говорит о том, что государство также должно нести отвественность в этом случае. То есть, государство, которое верит, по идее, в этого молодого специалиста, должно ему компенсировать часть затрат, с тем, чтобы этот молодой специалист жил нормально и трудился на благо государства. А у нас банки выкручиваются, как могут обычными доступными способами.
- Ну и последний вопрос: как появилась идея создать Первый всероссийский Конгресс "Финансовый институты и брокеры". Какие цели Вы ставили перед собой. Чего достигли, а что, может быть, еще осталось не решенным?
- Мы часто проводим подобные мероприятия. Больше, может быть, в Петербурге, потому что сами находимся в Петербурге. В июле у нас была вторая по счету конференция, на которой мы собрали брокеров практически со всей России и стран СНГ. И было очень интересно, было не скучно, было много живых дискуссий, осталось много контактов. Людям понравилось, и мы подумали, что было бы неплохо устроить более масштабное мероприятие и провести его в Москве.
Правда, мы долго думали, каким сделать соотношение количества приглашенных со стороны банков и брокеров. Потом все-таки решили, что это брокерское мероприятие, а банки могут присутствовать и принимать участие по мере своей заинтересованности. Таким вот образом, идея реализовалась. Собралось достаточно большое количество брокеров, которые пообщались, поделились опытом. На мой взгляд, все получилось...
RealtyPress.ru
