Сложившуюся на сегодняшний день ситуацию на рынке недвижимости вряд ли, можно назвать благоприятной. По данным аналитического центра IRN.RU, за последний год жилье в Москве подорожало на 88%, а зарплаты выросли только на 27%. В 2007 году ипотекой смогли воспользоваться лишь 1% граждан страны. И самыми распространенными причинами невозможности взять кредит являются высокая стоимость жилья и недостаточные доходы граждан. В последнее время рост цен на жилье немного приостановился, но название "Доступное жилье" пока все же себя не оправдывает. На вопросы по поводу общих тенденций и перспективы развития ипотечного рынка страны отвечает заместитель председателя правления ОАО "ПСБ" Сергей Бочкарев.
1. Специалисты считают, что из-за высоких цен на жилье и недостаточных доходов граждан покупательная способность населения почти иссякла. Так ли это на самом деле, по Вашему мнению?
Прежде всего, хотелось бы отметить, что банки - не единственный институт, отвечающий за формирование доступной ипотеки. Создание рынка - функция и застройщиков, и страховых и оценочных компаний, государства, наконец. Кроме того, говорить о замедлении темпов выдачи ипотечных кредитов было бы неверно. Статистика свидетельствует как раз об увеличении и количества сделок, и объемов кредитования. Кстати, в Петербурге темпы роста выше, чем по стране – прирост объема выдачи кредитов в 2006 году по отношению к 2005 году составил 180% (а в среднем по России - 130-140%). Так что в корне неверно говорить о том, что «все остановилось».
2. А что делают банки, чтобы как-то облегчить условия кредитования?
Мы не волшебники и не можем сделать ничего такого, чтобы квартиры подешевели. Более того, развитие ипотеки стимулирует спрос и при неизменном предложении это только подстегнет рост цен. Однако условия кредитования для заемщика существенно упростились в силу обострения конкуренции между банками. Так, в ряде банков уже отменен первоначальный взнос, удлиняются сроки кредитования, не ограничивается количество созаемщиков, принимаются к рассмотрению доходы, не подтвержденные справкой по форме 2-НДФЛ. Более активно продвигаются продукты, направленные на улучшение жилищных условий (например, с учетом стоимости имеющегося жилья). Поэтому можно говорить, что банки как раз делают все от них зависящее для того, чтобы сделать ипотеку доступнее.
3. Летом этого года в банковское законодательство были внесены и утверждены поправки, согласно которым банк может принимать в обеспечение кредита и незастрахованный залог. Можно ли говорить о возможной отмене обязательного страхования недвижимости? Ведь плата за страховку в случае долгосрочного кредита немалая.
Теоретически банк может взять залог, который не застрахован, не ухудшая качество кредитного портфеля. Однако я уверен, что на практике ни один банк не откажется от страхования заложенной недвижимости. Люди, заемщики должны понять, что страхование - это не бесполезные затраты и не досадная нагрузка к кредиту. Это реальная защита от возможных несчастий. Ведь банк - не благотворительная организация и долг не простит, даже если с жильем что-то случится. Страхование нужно не банку, а самому заемщику, так как в случае несчастья долг погасит страховая компания. Кроме того, давайте посмотрим на ситуацию с другой стороны. "Кредитные" деньги - это средства не банка, а деньги вкладчиков, клиентов. Разве мы имеем право рисковать их деньгами?
4. Некоторые банки увеличили максимальный срок кредитования уже до 30 лет. Но есть ли смысл в увеличении сроков кредитования - ведь и переплата в итоге окажется гораздо больше?
Конечно, переплата увеличивается. Но зато более длинные сроки кредитования уменьшают размер ежемесячного платежа и снижают нагрузку на семейный бюджет. Кроме того, сейчас в большинстве банков отсутствуют штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Мораторий на досрочное погашение составляет всего 3-6, иногда 12 месяцев. Если бы я сам брал ипотечный кредит, я бы взял его на максимально возможный срок и по возможности старался бы гасить кредит досрочно. Вообще в вопросе выбора срока кредитования важную роль играет человеческая психология. Люди боятся "идти в кабалу на полжизни", с опаской смотрят в будущее и не торопятся ввязываться в длинный ипотечный кредит. И живут в итоге в одной квартире двумя, а то и тремя поколениями. Получается, что они откладывают жизнь на потом. Это извечный российский менталитет, и его надо менять.
5. Как Вы думаете, повлияет ли раскрытие реальной процентной ставки по кредиту на количество клиентов банков (в сторону снижения)?
Раскрытие эффективной ставки вообще - необходимая и правильная норма. Что касается оттока клиентов, когда мы им "раскроем глаза", то этого не произойдет хотя бы потому, что в ипотечном кредите эффективная ставка практически равна обычной процентной ставке (помимо нее банк еще обычно берет единовременную комиссию за выдачу кредита). Дополнительные расходы на оценку недвижимости, страхование и т.п. заемщик уплачивает не банку и соответственно они не имеют никакого отношения к эффективной банковской ставке. И потом, человека, как правило, интересуют не относительные цифры, а абсолютные - сколько он должен будет платить ежемесячно. В рублях, а не в процентах. Эту информацию, включая и примерные расходы за услуги третьих организаций (страховых, оценочных фирм), мы в любом случае предоставляем заемщику в обязательном порядке.
6. Можете привести доступные параметры займа (длительность, размер ежемесячных платежей) для разных категорий заемщиков в зависимости от их дохода?
Предположим, семья из двух человек хочет приобрести в кредит однокомнатную квартиру стоимостью 75 тысяч долларов, не располагая при этом средствами для внесения первоначального взноса. При сумме кредита 75 тыс. долларов, сроке 25 лет и процентной ставке 12% годовых ежемесячный платеж составит 790 долларов. Совокупные доходы семьи должны составлять не менее двух тысяч долларов.
Другой пример: предположим, заемщик хочет сменить свою однокомнатную квартиру стоимостью 115 тысяч долларов на трехкомнатную квартиру примерно за 250 тысяч долларов. При сроке кредита 15 лет, ставке 11,5% годовых и сумме кредита 135 тысяч долларов размер аннуитетного платежа составит 1580 долларов. Заработная плата для получения такого кредита должна быть не меньше 4 четырех тысяч долларов в месяц.
Ну а если Вы хотите взять кредит на сумму 250 тысяч долларов (для покупки, например, загородного дома) на самый короткий срок 5 лет, необходимо учитывать, что Ваш совокупный ежемесячный доход должен быть не меньше 13,4 тысяч (ежемесячный платеж составит 5360 долларов).
И рассмотрим противоположный пример: для того, чтобы сменить двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, вам не хватает 25 тысяч долларов. Если Вы возьмете на эту сумму ипотечный кредит на 25 лет Вам будет необходимо ежемесячно уплачивать банку всего 263 доллара, а заработная плата должна быть порядка семисот.
7. Ваши прогнозы на 2007 год? Как будет меняться рынок ипотеки, что нового ждать населению, и какие продукты, по Вашему, будут наиболее востребованными?
Мы не ожидаем снижения темпов развития ипотечного рынка в 2007 году, тем более что все больше людей осознают, что ипотека предоставляет реальный шанс приобрести собственную квартиру или комнату, улучшить свои жилищные условия, разъехаться с родственниками. Эти проблемы актуальны для многих людей, которые с развитием ипотеки получили возможность решить свои жилищные проблемы. Мы считаем, что в этом году будут востребованы все существующие программы, так как они рассчитаны на разные категории заемщиков. Новые программы на рынке ипотечного кредитования, скорее всего, будут направлены на развитие кредитования на приобретение строящейся недвижимости.
Realtypress.ru
По материалам журнала "Наши деньги"
