RealtyPress продолжает свой рассказ об элитной недвижимости. Сегодня на наши вопросы отвечает Иванов Евгений, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»
Добрый день, в прошлый раз мы говорили об «элитной недвижимости» и ее характеристиках. Существует ли какая-нибудь классификация элитного жилья?
На сегодняшний день на российском рынке нет единой устоявшейся классификации жилой недвижимости, однако существует ряд аспектов, которые определяют ее уровень. В городе, в первую очередь, уровень недвижимости всегда определяет место расположения: в пределах Садового кольца и микрорайоны в непосредственной близости к нему (Хамовники и Серебряная миля (Плющиха)). Загородом также определяющим фактором выступает местоположение, размер участка, площадь дома, качество участка и дома, соседи, территория посёлка.
Как коснулся кризис АН «Усадьба» ?
Относительно кризиса и непосредственного участия в нём агентства «Усадьба» можно сказать следующее:
Уже с середины сентября 2008 года заметна тенденция спада спроса на элитную недвижимость со стороны покупателей.
Ввиду текущей ситуации на фондовом рынке покупательская активность на рынке недвижимости, в том числе и элитного жилья, будет находиться на одном из самых минимальных уровнях за последние несколько лет вплоть до нового года. Несмотря на то, что осень традиционно является периодом оживления спроса как на городском, так и на загородном рынке.
В целом и про загород и про город можно сказать следующее: пока цены на рынке в элитном сегменте остаются достаточно стабильными, продавцы и покупатели находятся в ожидании дальнейшего развития событий. Тем не менее, владельцы некоторых объектов на вторичном рынке элитной городской недвижимости уже объявили о возможном понижении цены на продажу их объектов, о чем мы, компания Усадьба, информируем потенциальных покупателей.
На первичном рынке загородной недвижимости в сентябре 2008 г. открытых или скрытых снижений цен не зафиксировано.
На рынке первичной городской недвижимости в элитном сегменте официального объявления о снижении цен или о перспективном снижении цен не было, но вполне возможно, что для конкретного покупателя в ближайшем будущем будет возможно рассмотрение некоторого дисконта со стороны застройщика. На вторичном рынке скидки весьма разные от самых минимальных до торга в 1 млн. долларов у продавца эксклюзивного таунхауса на Юго Западе Москвы. Здесь все зависит от мотивированности владельца к продаже.
В сентябре 2008 г. на вторичном загородном рынке недвижимости (и рынке готовых домовладений от частных застройщиков) не наблюдается роста объемов спроса нового предложения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Объем предложения находится на уровне сентября 2007 г. (база данных компании «Усадьба»).
На городском рынке - предложение значительного изменения не показывает, на первичном рынке его и не ожидается - объектов не станет больше, а вот объем предложения на вторичном рынке, особенно от частных инвесторов в строящихся объектах вполне возможны в ближайшее время.
А что происходит в данной ситуации со спросом на недвижимость?
Парадоксально, но если говорить о спросе, то он достаточно был стабильный (наоборот, количество показов, например в нашем агентстве, за сентябрь месяц было весьма высоким).
Если говорить масштабно - не только снижение реальной покупательской способности повлекли значительное снижение спроса на рынке недвижимости. Потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности улучшения жилищных условий (потребительский фактор) и финансовых возможностей (покупательная способность), но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями по ее развитию. Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения и не спешить расставаться с ликвидностью.
Можно говорить о том, что обозначилась тенденция минимум до конца года, включая январь и февраль, традиционные месяца затишья на рынке, - выжидательного периода со стороны клиентов. Также, учитывая специфику русской ментальности, вряд ли стоит ожидать оживления покупательской активности до весны 2009 года.
В понимании экспертов «Усадьбы» выжидательный период не может длиться долго, так как серьёзного снижения цен не ожидается как в загороде, так и в городе, а покупателям, которые имеют на руках наличность, всё равно необходимо будет их вложить куда-либо, а на данный момент относительно стабильным является недвижимость.
А как обстоят дела с ипотечным кредитованием?
Относительно кредитов и ипотеки - В 2007 г. – 1 полугодии 2008 г. доля сделок купли-продажи с привлечением ипотечного кредитования на загородном рынке недвижимости не превышала 5 %, по состоянию на сентябрь 2008 г. данный показатель и так стремился к нулю. Безусловно, с каждым днём не только дороже, но и труднее получить одобрение банков на выдачу кредитных / ипотечных средств. Поэтому на данный момент неактуально говорить про ипотечные программы.
Леся Хихлич, RealtyPress.ru
