RealytyPress продолжает интересоваться у профессиональных участников рынка недвижимости о сложившейся ситуации. Сегодня на наши вопросы любезно согласилась ответить Оксана Каарма, управляющего партнера компании "МИЭЛЬ-Новостройки".
Что происходит сейчас на первичном рынке недвижимости?
Охарактеризовать сложившуюся ситуацию на рынке первичного жилья довольно непросто. Не исключено, что в ближайшее время начнутся укрупнения компаний. Выдержать конкуренцию смогут лишь крупные игроки, которые смогут привлекать крупные финансовые средства или обходиться собственными.
Вместе с тем, в настоящее время девелоперы начинают осуществлять экспансию, как в область, так и в регионы РФ. Так, например холдинг «МИЭЛЬ» инвестировала в строительство микрорайона на 796 600 кв. м. в Омске, СУ-155 в настоящее время ведет активную деятельность на рынке Подмосковья и в ряде региональных городов. У ГК ПИК в Москве сейчас немного объектов, зато в Подмосковье компания реализует ряд крупномасштабных проектов, а также в других городах России.
В это время такие компании, как Mirax, Капитал Групп и Дон Строй, которые занимаются высококачественным жильем (бизнес-класс и выше), занимают все большую долю столичного рынка.
Рассуждая о дальнейшем влиянии сложившейся ситуации на рынок ипотечного кредитования, можно выделить несколько тенденций. Чтобы не усугублять сложившуюся в стране ситуацию на финансовом рынке, банки вынуждены ужесточать требования, как к заемщикам, так и к отбору проектов, на которые распространятся ипотечные программы.
Продолжать выдачу кредитов населению на покупку жилья могут только крупные банки. Но в сложившейся ситуации есть и положительный момент. Сейчас на рынок смогут выйти только высококачественные проекты крупных игроков рынка, которые либо смогут привлечь финансирование, либо будут способны сами его обеспечить. Такие проекты смогут получить и одобрение банков, чтобы кредитовать физических лиц на их покупку.
В связи с постепенным переносом строительства панельного жилья за пределы МКАД (это обусловлено сокращением числа стройплощадок в пределах города, а также высокой стоимостью столичной земли) девелоперы продолжат застраивать Москву жильем более дорогих сегментов – объектами бизнес- и элитного классов.
Что касается дальнейшего изменения цен на московском рынке первично жилья, то пока делать какие-либо предсказания довольно сложно: все будет зависеть от событий на финансовых рынках и от того, насколько глубоким и продолжительным будет кризис.
Если же рассуждать об изменениях в структуре предложения на первичном рынке, то не исключено, что оно будет корректироваться, в том числе и в пользу сокращения. Будет это происходить по ряду причин, в частности благодаря растущей доле социального жилья, которая также способствует удорожанию недвижимости. Относительно спроса мы также предполагаем его некоторую коррекцию.
Подытожив, могу сказать, что в каких-то городах коррекция цен на жилье возможна, а где-то нет. Но в любом случае это будет временным явлением, т.к. в России огромный спрос на жилье. Если он перейдет в категорию отложенного, то в перспективе мы получим лишь резкий скачок.
А существует ли разница между рынком недвижимости Москвы и регионов?
Безусловно, в той или иной степени кризис затронул и регионы. Сказать конкретно какой регион пострадал в большей или меньшей степени довольно трудно, поскольку каждый местный рынок имеет свою специфику и по-своему уникален.
Разумеется, мы не можем обойти тему ипотеки, если говорить об ипотечном кредитовании, как дальше будут развиваться события?
Для начала стоит отметить, что банки более не выдают кредиты в прежнем объеме. Многие из них вообще на время установили мораторий.
Те банки, что продолжают работать с ипотечными кредитами стали тщательнее подходить к отбору объектов недвижимости, покупку которых они кредитуют. Предпочтение отдается проектам в высокой степени готовности. В основном это почти достроенные крупные проекты, которые показывали высокие уровни продаж. В компании «МИЭЛЬ-Новостройки» можно приобрести квартиры во многих объектах – например, в микрорайоне «Волжский» в Москве или «Юбилейный» в Химках.
Выдачу ипотечных кредитов прекратили небольшие банки. Для примера могу назвать Крокус банк, Европейский трастовый банк, Финам -инвестиционный банк, Фора банк, КБ Гагаринский. Это наши данные. Чтобы не было неточностей, просим уточнить эту информацию в самих банках.
Резюмируя все вышесказанное, можно выделить несколько тенденций. Чтобы не усугублять сложившуюся в стране ситуацию на финансовом рынке, банки вынуждены ужесточать требования как к заемщикам, так и к отбору проектов, на которые распространятся ипотечные программы.
Продолжать выдачу кредитов населению на покупку жилья могут только крупные банки. Но в сложившейся ситуации есть и положительный момент. Сейчас на рынок смогут выйти только высококачественные проекты крупных игроков рынка, которые либо смогут привлечь финансирование, либо будут способны сами его обеспечить. Такие проекты смогут получить и одобрение банков, чтобы кредитовать физических лиц на их покупку.
Подведем итог, так стоит ли сейчас покупать недвижимость?
Инвестиции в рынок недвижимости наименее рискованны нежели в валютный рынок или рынок акций. Кроме того, собственная квартира в Москве является своего рода показателем престижа, ведь в столице сосредоточены основные центры власти и деловой активности. Более того, в пользу инвестиций в рынок московской недвижимости, свидетельствует и уменьшение площадок под застройку. Таким образом, появляющиеся проекты уникальны по своей сути, и поэтому особо ценятся среди покупателей.
В пользу инвестиций в сегмент жилой недвижимости говорит и тот факт, что, если делать расчеты относительно изменений цен на объекты жилой недвижимости, то потери инвестора в случае снижения стоимости квадратного метра не так весомы, как на других рынках (валюта или акции). Кроме того, есть возможность их компенсации в случае роста рынка, а практика показывает, что он всегда растет.
Людям, покупающим квартиру для проживания, мы рекомендуем приобретать жилье на высокой стадии готовности в крупных проектах, реализуемых основными игроками рынка – крупными надежными компаниями, имеющими хороший финансовый резерв, а, следовательно, и возможность довести проект до конца.
Если же говорить об инвестиционных квартирах, то еще до наступления кризисной ситуации на рынке недвижимости, объем инвестиционных квартир на рынке почти не изменялся. Количество квартир, приобретенных с инвестиционными целями, тогда составляло порядка 10% от общего объема приобретений и остается стабильным на протяжении долгого времени.
В сегодняшней ситуации количество таких людей сократится. Теперь квартиры буду покупаться в большей степени для проживания.
Рассуждая о том, произойдет ли снижение цен на жилье под влиянием массовой распродажи инвестиционных квартир, стоит отметить, что пока делать какие-либо предсказания довольно сложно: все будет зависеть от событий на финансовых рынках и от того, насколько глубоким и продолжительным будет кризис.
Как известно на цены влияют баланс спроса и предложения.
Что касается предложения, то оно сокращается по ряду причин, в частности благодаря растущей доле социального жилья, которая также способствует удорожанию недвижимости.
Относительно спроса мы предполагаем временное его сокращение, поскольку будет некоторое количество людей, которые перестанут быть платежеспособными в силу того, что временно потеряют работу.
Подытожив, могу сказать, что в каких-то городах коррекция цен на жилье возможна, а где-то нет. Но в любом случае это будет временным явлением, т.к. в России огромный спрос на жилье. Если он перейдет в категорию отложенного, то в перспективе мы получим лишь резкий скачок.
В качестве рекомендаций я бы хотела посоветовать держателям инвестиционных квартир пока не продавать имеющиеся у них в собственности площади. Это в первую очередь касается жилья, расположенного в объектах эконом-класса, находящихся на высокой стадии готовности.
В том случае, если инвестиционная покупка еще не осуществилась, то я бы порекомендовала вложить средства в квартиры эконом-класса, расположенные на территории Москвы. Также перспективными окажутся покупки жилья в панельных объектах ближнего Подмосковья. Однако это должны быть проекты с очень хорошей транспортной доступностью.
В бизнес-классе перспективными окажутся вложения в проекты с неочень удачным месторасположением, строящиеся на месте бывших «панелей» и теперь реализуемые по цене квартир эконом-класса. Не стоит пугаться, ведь в дальнейшем, данные районы будут развиваться за счет высококачественных проектов, в связи с чем, капитализация данных инвестиционных квартир будет расти.
Для того чтобы заработать на рынке жилой недвижимости, инвестору необходимо быть готовым к длительным вложениям. Например, рынок ценных бумаг может принести деньги быстро, недвижимость же требует вложений как минимум на полгода. Однако в силу сложившейся ситуации инвестиции в жилье оказываются наиболее надежным инструментом получения прибыли, даже не смотря на то, что этот способ довольно консервативен.
Леся Хихлич, RealtyPress.ru
