Мы продолжаем публикацию актуальной информации о ваших жилищных правах. Право на проживание в приватизированной квартире бывших родственников; как отстоять квартиру от претензий третьих лиц, если вы добросовестный покупатель; оплата коммунальных услуг за отсутствующих родственников, – на эти и другие вопросы отвечает адвокат адвокатского бюро «Право.Недвижимость.Семья» Жданова Елена Валерьевна.
Я в свое время отказался от участия в приватизации в нашей квартире по ул. Власова, т.к. ранее уже использовал это право. Я прописан в квартире по ул. Власова и живу в ней 2 года. В случае развода с женой, я имею право остаться проживать в нашей квартире? Жена и дочь жены собственники. И в случае, если они продадут квартиру?
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
В соответствии со ст. 19 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.
Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
ДА. При прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за Вами как за бывшим членом семьи собственника, хотя и реализовавшим своё право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было Ваше согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
Купил квартиру менее 3х лет назад. Теперь мой продавец Л. является ответчиком по иску о признании сделки купли-продажи и свидетельства о праве собственности не действительной, и соответственно ко мне тоже предъявлены аналогичные требования. Смогу ли я выиграть в суде и защитить свое право на квартиру? Дело в том, что моему продавцу Л. продавала квартиру С. , действующая в интересах несовершеннолетнего ребенка, причем все они состоят в близком родстве.
Вы являетесь добросовестным приобретателем. Поэтому ваши права государством защищены. Что касается отношений Л. и С., их права на проданную квартиру, вопрос однозначно был разъяснен Президиумом Московского городского суда (Постановление от 15.05.2008г.). Согласно п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 названного Кодекса.
В силу п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Согласно положениям п. 3 ст. 60 СК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пп. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. Таким образом, С. вправе оспаривать сделку, в силу п. 3 ст. 37 ГК РФ.
Рассталась с мужем 20 лет назад. Живет он в другом городе. За квартиру не платит. Я приватизировать свою квартиру не могу и до сих пор несу расходы на коммунальные услуги за него. Приходилось ли вам судиться по таким вопросам?
Да. Судебная практика нами наработана в этом вопросе. Вам надо признавать такого супругу-ответчика утратившим право пользования жилым помещением.
Для примера приведу Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 5-В08-98, где бывший член семьи нанимателя жилого помещения признан утратившим право пользования этим жилым помещением.
По смыслу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, но только в том случае, если он продолжает проживать в этом жилом помещении. Согласно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Исходя из равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи (бывших членов семьи) это предписание распространяется на каждого участника договора социального найма жилого помещения.
Таким образом, в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора данный договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, а оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Поэтому лицо, оставшееся проживать в жилом помещении, в отношении иного лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, может обратиться в суд с требованием о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В таком случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.
Жданова Елена Валерьевна
www.advocate-info.ru
(495) 995-95-23
