2006 год оказался для рынка ипотеки противоречивым - одновременно многообещающим и тревожным. За первые шесть месяцев 2006 года объем выданных кредитов вдвое превысил показатели всего 2005 года. Но к осени спрос на ипотечные кредиты резко снизился, банки недосчитались 10 - 20% среднемесячного числа клиентов. Примечательно, что и в этой обстановке кредитные организации умудрились серьезно усовершенствовать свои ипотечные программы.
Правило ипотеки: от перемены мест слагаемых сумма меняется
2006 год можно с полным правом назвать знаковым для ипотеки: срок выхода на сделку сократился до одной–двух недель, заработали кредиты на покупку недвижимости без первоначального взноса, заявила о себе загородная ипотека, декларируемая ставка снизилась ниже психологического уровня 10%, удлинились сроки кредитования и т. п. Об особой изобретательности банков говорить не приходится: пока они лишь используют старые наработки зарубежных коллег. Но используют творчески. В том смысле, что им удается приспосабливаться к потрясениям отечественного строительного рынка и капризам законодательной базы.
Понятно, что банковское сообщество, тихо лоббируя законы, которые работают на перспективу, живет днем сегодняшним. Нездоровый рост — это тоже рост, грех им не воспользоваться, а там видно будет. Еще весной политики, чиновники и, что особенно удивительно, риэлторы и банкиры публично объясняли рост объема ипотечного кредитования «возросшим уровнем материального благополучия» россиян. Данные по нецелевому потребительскому и автокредитованию столь стремительного роста доходов населения не показали. Не встречалось пока и комментариев, объясняющих осеннее снижение активности на ипотечном рынке неожиданным обнищанием граждан.
Более убедительным кажется объяснение, которое связывает успехи ипотечного кредитования в этом году с банальной паникой. Те, кто боялся «пожизненной кабалы» и считал, что через некоторое время удастся взять заем на более выгодных условиях или приобрести квартиру вообще без кредита, еще больше испугались взрывного роста цен. Впрочем, он оказался настолько быстрым, что безжалостно «сбрасывал» тех, кто пытался запрыгнуть на подножку уходящего вагона: от трети до половины клиентов, получивших согласие банка на ипотечный кредит, не успевали им воспользоваться. Наверное, из-за завышенных ожиданий: документы на кредит подавали, рассчитывая на квартиру в районе метро «Аэропорт», одобрение получали, когда сумма кредита соответствовала «Водному стадиону», но искать-то надо было уже в Ховринe. А лучше — в Химках. Согласитесь, такие повороты не под силу нормальной человеческой психике.
Что интересно, большинство новшеств этого года банки предложили либо зимой («новогодние» заготовки), либо уже летом, когда явно обозначилось падение спроса на ипотечном рынке. В любом случае напористость банков позволяет надеяться, что ипотека, несмотря на встряски, продолжит развиваться относительно плавно.
Одной справкой меньше
Одной из важнейших уступок банков потенциальным клиентам в 2006 году стал отказ от первоначального взноса. Нельзя сказать, что это произошло слишком резко, одномоментно. Первоначальный платеж постепенно сокращался с 40–30% три–четыре года назад до средних 10–15% к началу этого года. Несколько банков перешли к нулевому первоначальному платежу через льготные летние программы.
Иными словами, кредитные организации отказались от одного из важнейших постулатов оценки платежеспособности клиента: «Hе в состоянии накопить какую-то сумму — не сможет погашать кредит». Банки заметили существование огромного слоя московского населения, как правило, молодых специалистов, которым не удается накопить на первоначальный взнос как раз потому, что приходится снимать квартиру и отдавать законную добычу банка чужому дяде. Правда, смелое решение не то чтобы запоздало, но и большого эффекта не дало.
Дело в том, что соотношение цены покупки и цены аренды жилой недвижимости в Москве несколько нарушено относительно устоявшихся европейских правил. На Западе свято почитается формула «рычаг 100», утверждающая: цена объекта недвижимости завышена, если превышает 100-кратный размер его аренды. Плохонькая московская квартира сегодня сдается за $500–600, а стоит при этом $110–120 тыс. Получается одно из двух: либо квартиранты платят в два раза меньше, чем положено по европейской формуле, либо продавцы московского жилья просят в два раза больше, чем оно на самом деле стоит.
Можно привести много причин помимо наличия на рынке «пузыря», объясняющих сложившийся дисбаланс, равно как и причин, доказывающих его ненормальность. Для нас в данном случае важно то, что $500–600, сэкономленных на аренде, уже никак не хватит для выплат по ипотечному кредиту. Но есть и хорошая (для банков) новость: в последние два месяца наблюдается быстрый рост арендной платы. Формула «рычаг 100», кажется, работает и на московском рынке, хотя совсем не так, как хотелось бы покупателям жилья. «Пузырь» не сдувается, а наполняется «реальным содержанием», оправдывая сумасшедшие цены. И не оставляя квартирантам иного выбора, кроме как сэкономить на чем-нибудь еще и отправиться в банк за кредитом.
Если бы у меня был начальный капитал...
Сокращение срока выхода на сделку даже трудно назвать достижением. Это скорее вынужденная необходимость. При росте цен на 10% и более в месяц банки не могли откладывать предоставление кредита до регистрации сделки, т. е. на полтора месяца, и стали выдавать его сразу после подписания договора купли–продажи. До минимума сократилось время рассмотрения заявки и проверки кредитоспособности клиента. Вынужденной необходимостью продиктовано и увеличение максимальной суммы кредита.
По той же причине банки стали лояльнее относиться к покупке квартиры в Подмосковье. Некоторые из них, ранее работавшие только с городами-спутниками «первой линии», теперь не гнушаются и «средним поясом». Но к малоэтажным домовладениям вне коттеджных поселков кредиторы по-прежнему относятся с подозрением: правильно оценить такой участок и дом очень трудно, а их ликвидность, подвижность на рынке очень низка.
В 2006-м банки стали охотнее предоставлять «параллельный» заем под залог имеющейся недвижимости на покрытие начальных расходов по основному кредиту: первоначальный взнос, дополнительные платежи и т. д. Кредит под залог имеющейся недвижимости («ломбардный») в этом году развивался успешно. 15 лет назад была очень модной тема: «Если бы у меня был начальный капитал...» Разумеется, начальный капитал, исключая все то, к чему человек привык и чем ни при каких обстоятельствах рисковать не собирается: ковер, сервиз «Мадонна», 30 томов БСЭ, телевизор и т. п.
То ли риски сейчас несравненно меньше, чем в начале 1990-х, то ли россияне наконец поняли, что никакого другого капитала, кроме приватизированных квартир, у них уже не будет, но они все охотнее закладывают единственное жилье. Банки к сохраняющимся страхам граждан подходят с пониманием: сроки залога имеющегося жилья весьма коротки. Одна из наиболее распространенных схем — покупка жилья в новостройке с залогом старой квартиры на период строительства.
Все банки делают это
Важным явлением года стал быстрый выход на рынок ипотечных брокеров. Риэлторы (маклеры) всегда были первопроходцами. Их терпели даже в советское время, когда «племянник» ежемесячно приводил в бюро по обмену жилплощади по десятку «родственников», причем разных. Строить альтернативные цепочки секретарши бюро не умели, поэтому под диктовку «племянника» оформляли сложнейшие обмены и получали за это честно заработанную коробку конфет.
В новое время риэлторский хлеб многим показался незаслуженным. Сначала застройщики, а потом и ипотечные банки создавали собственные риэлторские структуры. Они были более или менее эффективными, но их главный недостаток для клиентов очевиден: это часть одной компании, и о получении объективной информации здесь речи не идет. Рост числа ипотечных банков и их программ, запутанность используемых систем платежей заемщика и вывели на арену новую категорию риэлторов — ипотечных брокеров.
Но переоценивать устойчивость положения ипотечных брокеров на рынке не следует. Дело не только в ангажированности некоторых из них банками. Большинство брокеров себе не враги и, подобно умным коммивояжерам, ставят, во-первых, на несколько банков, а во-вторых, на банки, предлагающие действительно лучшие программы.
Позициям ипотечных брокеров в ближайшее время угрожает разве что... улучшение ипотечной работы банков. Ассоциация российских банков (АРБ) разработала и передала на рассмотрение в Федеральную антимонопольную службу кодекс поведения на ипотечном рынке, который обязывает банки показывать эффективную ставку по кредитам. Поясним: номинальная ставка — это то, что мы видим в рекламе, эффективная — то, что фактически образуется после всех «накруток».
Инициатива банковского сообщества достойна всяческих похвал, хотя известно, что подтолкнуть ее могла уже готовая разработка аналогичных стандартов АИЖК и Международной финансовой корпорацией (IFC). По некоторым сведениям, стандарты АИЖК/IFC более радикальны, таким образом, кодекс АРБ — всего лишь запоздалая попытка «продавить» более приемлемый для банков вариант. Но даже если примут вариант, учитывающий самые тонкие различия в платежах, практике страхования и т. п., мы вряд ли узнаем всю правду об эффективной ставке. Поскольку банки применяют как уникальные наработки, так и уловки, ставшие общим правилом.
Кому должен — всем прощаю
Но возможно, что в наступающем году все мелкие дрязги отойдут на второй план и далее. Долгосрочной, не побоимся этого слова — научной (согласующейся с законами экономики) программы развития ипотечного кредитования в стране нет и быть не может. Поскольку всевозможные программы и реалии строительного рынка (а от него в конечном счете зависит развитие ипотеки) живут параллельной жизнью. Комментариев банковского сообщества удостаиваются лишь самые экзотические высказывания должностных лиц. В такой ситуации каждый ньюсмейкер волен высказывать досужие мысли о том, как сделать так, чтобы всем было хорошо.
Среди самых модных идей сезона: ставка по ипотечным кредитам 7% годовых, отмена процентов для молодых семей, списывание основного долга по кредиту по мере рождения детей с полным «прощением» на третьем ребенке и т. п. Заканчиваются такого рода предложения выводом: «Тогда мы действительно получим доступное жилье». Подобная программа действует в Москве. Существует она для большинства молодых семей лишь декларативно, но по крайней мере расписана соответствующими статьями городского бюджета. В других случаях предлагается главным образом принять закон, а банкам быть более «социально ответственными». То есть подразумевается, что «прощать» долг молодой семьи станет не государство, расплачиваясь за нее с банком, а банк за свой счет.
Например, спикер Совета Федерации Сергей Миронов сопровождает абсолютно правильную мысль о том, что стоимость жилья растет из-за отсутствия баланса между спросом и предложением, утверждением: «Государство дает деньги и тем самым подогревает спрос, а рынок сразу взвинчивает цены, увеличивая прибыль в разы». Это притом, что с помощью ипотечных кредитов осуществляется около 5% сделок на рынке недвижимости, а АИЖК рефинансирует (выкупает у банков на государственные деньги) только треть из них. По другим направлениям нацпроекта «Доступное жилье» (подготовка инфраструктуры для комплексной застройки участков и т. п.) государство, собственно, денег дать не успело, поскольку до сих пор не ясно, кому и для чего. Не считая миллионов на разработку программы и управление ею.
В общем-то снизить номинальную процентную ставку — не проблема. Кодекс поведения на ипотечном рынке банками пока не принят, и накрутить эффективную ставку — дело фантазии. Но пойдет ли это на пользу развитию ипотеки? Жестокая правда состоит в том, что снизить ипотечное бремя рыночными методами реально, только создав прочную систему обеспечения банковских рисков. Страхованием самих ипотечных договоров (фактически — заемщика от потери дохода, необходимого для погашения кредита), строительством помещений маневренного фонда (общежитий, домов гостиничного типа) для переселения граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания по ипотечным кредитам (что, кстати, предусмотрено действующим Жилищным кодексом) и тому подобными мерами. Но понятно, что об этом политики говорят меньше всего. По крайней мере в 2007 году следует ждать риторики и законодательных инициатив противоположного свойства.
По мнению аналитиков, 2007 год станет годом активного начала работы с таким инструментом, как ипотечные ценные бумаги, этот год уже показал эффективность и реальность для российских банков механизма секьюритизации ипотечных активов — а это возможность привлечения более дешевых долгосрочных ресурсов.
Квадратный метр
