Снос ветхих пятиэтажек, а именно – отживших свое московских «хрущевок» является одним из масштабных проектов, которым столичные власти начали заниматься уже достаточно давно. В середине лета мэр Сергей Собянин заявил, что 2016 год станет годом, в котором будет ликвидирована последняя «хрущевка», и все бывшие обитатели квартир в снесенных домах получат комфортное и безопасное жилье. Заявление породило массу слухов и спекуляций относительно возможности недорого приобрести ветхое жилье, и, когда старый дом пойдет под снос, переехать в качественную квартиру. Эксперты портала RealtyPress.ru задались целью выяснить – может ли подобная операция действительно быть настолько интересной и выгодной.
Ждать ли бума продаж хрущевок?
Несмотря на то, что тема сноса «хрущевок» в Москве активно раздувается, менеджеры крупнейших риэлтерских компаний весьма скептически относятся к возможному росту спроса на квартиры в пятиэтажках. Подобный скепсис связан с тем, что большая часть зданий, которые могут попасть в списки для сноса, находятся в центральной части столицы и прилегающих к ней округов. Месторасположение само по себе исключает возможность приобрести квартиру дешево – потенциальные покупатели бюджетного жилья предпочитают искать квартиры в новых домах, которые находятся ближе к окраинам, в непосредственной близости к МКАД или же в районах Новой Москвы.
Такое жилье является более дешевым и одновременно абсолютно новым, к тому же застройщики все чаще используют современные проекты, которые предполагают более удачные планировки. В свою очередь, квартиры в домах, которые будут идти по снос, отличаются не самыми удачными решениями планировки, изношенными коммуникациями, но, благодаря расположению домов, стоят весьма недешево (для дома под снос). Кроме того, обитатели этих квартир прекрасно осведомлены о возможности скорого переезда, и особенно резко снижать цену не торопятся. Поэтому на бум продаж «хрущевок» в Москве рассчитывать просто не приходится.
Покупка хрущевки с целью инвестирования
С другой стороны, среди тех, кого интересует возможность получить от московских властей хорошую квартиру вместо ветхого жилья, есть инвесторы, которые непосредственно не нуждаются в улучшении жилищных условий и рассчитывают продать полученную квартиру. Действительно, снос и расселение «хрущевок» представляется достаточно интересной возможностью поправить свое материальное положение за счет государства.
Профессиональные риэлторы, однако, считают, что в азартных играх с государством граждане выигрывают достаточно редко, и поэтому возможная прибыльность сделки может быть поставлена под сомнение. Хотя бы потому, что для планирования сделки нужно отчетливо понимать, каким будет ее результат, а такого понимания быть не может в силу определенных причин, о которых будет рассказано далее…
А куда будем переезжать?
Несмотря на то, что опыт расселения «хрущевок» в московском районе 2014 года подтвердил серьезность намерений московских властей, есть определенные сомнения относительно тех районов, куда переедут обитатели квартир в старых пятиэтажках. С одной стороны, есть закон, который говорит, что граждане должны расселяться в пределах того же района, где находился прежний дом. (Закон города Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» от 31 мая 2006 года (статья 3)).
Однако, не вполне понятно, как и куда будет происходить расселение, поскольку сейчас строительство бюджетного жилья в районах, примыкающих к центральной части столицы, практически не ведется. Жилье, которое может быть предоставлено обитателям «хрущевок», имеется исключительно на окраинах Москвы, а также за пределами МКАД и в районах Новой Москвы. Именно там застройщики заканчивают возведение жилых домов, и городские власти могут претендовать на ряд квартир под этот проект. Рассчитывать на то, что городские власти станут проводить снос «хрущевок» и расселять людей в квартиры, специально приобретенные для этой цели в тех же районах, не приходится – слишком дорого получится.
В то же время столичные власти воздерживаются от каких-либо комментариев по поводу того, куда и кого станут переселять, несмотря на то, что план сноса «хрущевок» в Москве не только имеется, но и давно утвержден. А, между тем, предоставление подобной информации помогло бы обитателям этих «хрущевок» ознакомиться с перспективами нового места жительства, оценить удобство расположения поликлиники, школы, магазинов и прочих элементов социальной инфраструктуры. Что, в свою очередь, помогло бы принять решение – продать свою жилплощадь еще до расселения, подыскав новое место по своему усмотрению или же дождаться переселения в заранее определенный район.
Профильные специалисты – операторы рынка недвижимости, подтверждают (естественно, это неофициальная информация, поскольку власти ничего не комментируют), что действительно, расселение осуществляется в дома, которые находятся ближе к окраинам столицы и даже в районы Новой Москвы.
Когда именно будут сносить?
Также непонятно – когда именно будет осуществлен снос, и будет ли он осуществлен вообще. То есть, как планируется осуществлять снос «хрущевок» в Москве в 2015 году, какие дома есть в плане сноса? По этому поводу также возникает достаточно много спекуляций, ведь «хрущевка» в понимании обычного жителя столицы – это старое пятиэтажное здание, коих в Москве огромное количество, а план сноса включает только дома определенных серий.
Кроме того, а будет ли действительно масштабный план городских властей реализован в 2016 году? Ведь сложившаяся экономическая ситуация совсем не способствует продолжению грандиозных проектов, и требует от государства введения режима строгой экономии. Что вполне может стать причиной изменения сроков окончания проекта на неопределенное время.
Решаем уравнение с неизвестными
Другими словами, получается своеобразная рулетка, абсолютно неизвестно – где будет выделена квартира, поэтому даже приблизительно оценить ее стоимость невозможно, так как совершенно неясно месторасположение дома, уровень инфраструктуры, транспортной доступности, качество дома и прочие параметры, которые влияют на ценообразование объектов недвижимости. К числу неизвестных также можем отнести сроки (и вероятность) сноса каждой «хрущевки», поскольку были отмечены случаи, когда некоторые дома почему-то исчезали из плана сноса…
Итак, имеем уравнение, в котором неизвестных явно больше, чем известных вводных, а именно – не знаем, кого будут переселять (какой дом будет снесен), когда будут переселять (отсутствие установленных сроков сноса каждого дома), и, наконец, куда будут переселять (нет понимания, в какой район переедет владелец каждой из квартир). Решать подобное уравнение достаточно сложно, поскольку реально неизвестно ничего, кроме того, что все «хрущевки» собираются снести.
В подобных условиях достаточно непросто принять решение – покупать ли «хрущевку» в надежде на переселение в новую квартиру или же воздержаться от сделки, результат которой весьма сложно прогнозировать (в самом худшем случае покупатель рискует прожить в этой «хрущевке» до конца своих дней).
Что делать обитателям хрущевки?
Однако стоит посмотреть на подобный способ смены места жительства для тех, кто уже давно обитает в старых пятиэтажках. Активно распространяемые слухи о том, что старые дома будут сносить, уже давно породили в сознании горожан некое подобие уверенности в том, что счастливчики из старых квартир скоро переедут в новое жилье. На фоне этого у обитателей этих квартир появилась возможность выгодно оперировать подобными слухами. И наиболее активные из жильцов торопливо подыскивают покупателей на свою квартиру, красочно расписывая будущие (и весьма скорые) выгоды приобретения «хрущевки». Соответственно, цены, которые просят за квартиры в «хрущевках», весьма немаленькие и явно не соответствуют рыночной стоимости ветхого жилья.
Такой подход позволяет жителям «хрущевок» избежать неясности дальнейшей судьбы своего дома, и, выгодно продав свое жилье (наобещав доверчивому покупателю «с три короба») переехать в тот район, который выберут они сами. А новый владелец квартиры в «хрущевке» может даже не догадываться, что дома, принадлежащие к той же серии, что и дом, в котором он проживает, сносить вообще никто не собирается. В самом лучшем случае (если снос этого дома все же имеется в планах), счастливый новосел может надеяться лишь на условия «рулетки», которые были описаны несколько выше. То есть – никакой конкретики относительно сроков, места переезда, качества нового жилья, и все, что у него остается, это надежда на изменение условий в лучшую сторону.
Пожалуй, не самый подходящий способ для жителя «хрущевки» решить свои жилищные вопросы – сидеть и ожидать, пока его куда-нибудь не переселят, то есть, пребывать в условиях, когда от владельца недвижимости фактически ничего не зависит.
Стоит ли инвестировать в «хрущевки» с целью получить хорошее жилье?
Говоря об отсутствии конкретики в планах относительно сноса «хрущевок», мы едва ли не забыли упомянуть и хорошую новость. Эта новость заключается в том, что есть определенные различия в стандартной площади «хрущеворк» и минимальной площади современных квартир, которые предоставляются взамен старого жилья. То есть, если площадь «хрущевки» составляет 30 квадратных метров, то современные проекты, согласно которым возводятся новые дома, предполагают площадь не менее 40 квадратов, что весьма выгодно для того, кто переезжает.
Кроме того, при переезде предоставляется возможность «докупить» определенное количество квадратных метров по льготной стоимости. Так, если площадь «хрущевки» составляет 45 квадратов, то, доплатив определенную сумму, переселенец может получить квартиру в 50-55 квадратов. Все это представляет несомненную выгоду для тех, кто переезжает и собирается проживать в предоставленном жилье, особенно, в ракурсе того, что выбирать, собственно, не приходится – куда переселят, туда и переселят, при этом более просторное жилье будет очевидным плюсом.
А вот для потенциальных инвесторов подобная выгода может быть весьма сомнительной, поскольку стоимость квадратного метра жилья в районах, прилегающих к центральной части столицы и стоимость квадрата на окраине весьма существенно отличается. И неопределенность по поводу того, куда именно переселят жильцов конкретной «хрущевки», опять-таки, превращает потенциально прибыльную сделку в «рулетку». Совершенно непонятно, насколько окажутся выгодными перечисленные преференции в плане инвестиций.
Заключение
В заключение специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что инвестиции в приобретение «хрущевки» могут быть оправданы при определенном стечении обстоятельств. А именно – инвестор должен иметь подтверждения, что дом действительно собираются сносить и точно знать сроки этого события. Подобную информацию можно попробовать раздобыть на официальном сайте правительства Москвы или в окружных органах власти. Кроме того, стоимость квартиры в «хрущевке» должна быть минимальной, не исключается также вариант обмена с владельцем жилья в доме, который собираются сносить.
В этом случае прежний владелец «хрущевке» приобретает определенное преимущество – он точно будет знать, в каком районе будет новое жилье и, соответственно, будет осведомлен о качестве инфраструктуры, самого жилья, сможет планировать маршруты передвижения на работу, видеть, насколько близко расположена школа, т.п. Однако инвестор может рассчитывать только на более или менее равноценный обмен, а в этом случае опять-таки неизвестно, насколько сделка окажется впоследствии (после расселения) прибыльной.
|
Ключевые понятия: Инвестиции в недвижимость, Снос домов |
