Ипотечное кредитование 2015. Текущее состояние и перспективы

Несмотря на пессимистичные прогнозы, которые имели место в конце прошлого года, рынок ипотечных кредитов продолжает функционировать. Конечно, нынешние процентные ставки, а также прочие факторы, связанные с ухудшением экономического положения граждан, -  все это ограничивает возможность решения вопроса о приобретении собственного жилья. Тем не менее рынок ипотеки является частью экономической системы, а потому не остается без поддержки государства. Эксперты портала RealtyPress.ru предприняли попытку разобраться в том, как сейчас обстоят дела, и каковы перспективы ипотеки в 2015 году.

Кризис ипотеки в конце 2014 года

Основной причиной пессимизма для предновогодних прогнозов по ипотеке в 2015 году стало декабрьское повышение Центробанком ключевой ставки. Это было достаточно неожиданное решение, и поднятие ключевой ставки до 17% привело к фактической остановке ипотечного кредитования. Вполне очевидно, что банки не могли предоставлять заемщикам ипотеку по процентным ставкам меньшим, чем ключевая ставка, по которой они сами берут деньги у Центробанка. Однако те ставки, которые позволяют банкам работать хотя бы на грани рентабельности, являются «запретительными» для заемщиков, поскольку целесообразность кредита, который оформляется на 15 – 30 лет, по ставке 17-20%, является, мягко говоря, сомнительной.

Реакция банков

Некоторые банки, как говорится, в сложившейся ситуации предпринимали попытку «сделать хорошую мину при плохой игре», и декларировали достаточно интересные процентные ставки по ипотеке. Впрочем, неизвестно, смог ли кто-нибудь воспользоваться щедростью предложений, ведь предлагаемые ставки были ниже, чем ключевая ставка (то есть, кредиты были бы заведомо убыточные для банка). Предохранительной мерой против выдачи невыгодных кредитов стало и весьма резкое ужесточение требований к ипотечным заемщикам (наличие и качество дополнительного залогового имущества, уровень и стабильность доходов, пр.).

Ожидания господдержки ипотеки

Однако полная остановка ипотечного кредитования могла бы привести к нехорошим последствиям в экономике. Как известно, подавляющее большинство квартир в новостройках традиционно приобретались с привлечением ипотечных займов. То есть, граждане, которые приобретали недвижимость первичного рынка, фактически, с помощью банков кредитовали застройщиков. Последние давали работу строителям всех специальностей и закупали строительные материалы, задействовали транспортную систему, пр.

И застройщики имели возможность продолжать начатое строительство, сдавать новостройки в эксплуатацию, выполнять обязательства перед дольщиками. Таким образом, выдачи ипотечных кредитов могла больно ударить по строительной отрасли – в конце прошлого года прогнозировалась волна банкротств строительных компаний, сокращение значительного количества рабочих мест на стройплощадках, снижение налоговых выплат в бюджет.

Поэтому практически сразу же после того, как кризисная ситуация на ипотечном рынке стала очевидной, поползли слухи о планировании государственных программ, которые будут способны поддержать ипотечный рынок. Естественно, сама по себе возможность привлечения ипотечного кредита для решений жилищных вопросов рядового гражданина для государства менее интересна. Намного важнее не допустить развала строительной отрасли и поддержать банковский сектор, который на тот момент находился в «предынфарктном» состоянии.

Подтверждением может послужить тот факт, что все меры, которые в данный момент направлены на поддержание рынка ипотеки, ориентированы исключительно на первичный рынок. Тем, кто хотел бы купить недвижимость на вторичном рынке, ипотечный кредит до сих пор продолжает оставаться недосягаемым (главным образом, из-за отсутствия льготной процентной ставки).

Государственная поддержка ипотеки в 2015 году

С начала 2015 года ключевая ставка Центробанка была несколько раз пересмотрена, в конце января ставка опустилась с 17% до 15%, а с середины марта ставка понизилась до 14%. Одновременно были внедрены программы стимулирования ипотеки, на которые из различных фондов государством выделялись (и выделяются) значительные средства. В результате для банков стало возможным сформировать льготные ипотечные программы и предложить кредиты под 12% годовых.

Естественно, такие программы целиком и полностью ориентированы на квартиры в новостройках. Сложилась довольно интересная ситуация - граждане, которые хотят взять кредит на новую квартиру, получают ставку 12%, а те, кто хотел бы оформить в ипотеку вторичную квартиру, не имеют такой возможности, и вынуждены мириться со ставкой 17% - 20% либо отказываться от приобретения.

Падение спроса на вторичном рынке

До наступления кризисных явлений, на рынке вторичной недвижимости, как минимум, 30% квартир приобретались с привлечением ипотечного кредитования. Сейчас же рынок переживает не лучшие времена, спрос на «вторичку» падает, быстро продать квартиру можно только по бросовой цене. Следствием «штормовых» явлений, которые произошли в экономике РФ ближе к концу года, явился бум спроса на недвижимость. Все, кто располагал капиталом, как по команде стали покупать квартиры, причем, главным образом, это относилось к готовым квартирам вторичного рынка. Деньги выводились из многих инвестиционных инструментов, поскольку многие типы вложений сразу перешли в категорию сомнительных.

Возможность привлечения ипотеки резко улетучилась, а потому подавляющее большинство сделок происходило с участием «живых» денег. Недостроенные объекты, предлагаемые застройщиками, приобретать уже стало небезопасно, поскольку сложно предсказать, насколько отразится кризис на дальнейшей работе строительных компаний. Любая компания, которая принимала участие в возведении здания, могла обанкротиться, при этом доведения «недостроя» до момента ввода готового здания в эксплуатацию дольщику пришлось бы дожидаться годами.

Кроме инвесторов, ситуация подстегнула и тех, кто намеревался решить свои жилищные проблемы в самом недалеком будущем и располагал на тот момент необходимыми средствами. Все, кто рассчитывал дождаться хотя бы минимального падения цен (сезонность, прочие факторы), приняли решение покупать жилье сразу после изменения курса рубля относительно доллара и евро. В противном случае был велик риск подорожания недвижимости, что связано с невозможностью ее приобретения.

Таким образом, в первые месяцы 2015 года можно было наблюдать резкий спад на рынке недвижимости. Инвесторы уже вложили свои деньги, а рядовые граждане уже приобрели жилье до наступления нового года, так что спрос практически полностью иссяк.

Что дальше?

В данный момент аналитики рынка не могут прогнозировать восстановления спроса на вторичные квартиры. Ожидается, что, как минимум, до конца года спрос будет оставаться минимальным, рынок вторичной недвижимости будет «вариться в собственном соку», его участники будут покупать и продавать только друг у друга (обмены, расширения, пр.). Вложения будут производиться лишь в новые квартиры, которые предлагаются застройщиками. Поскольку намного выгоднее приобретать новую квартиру с использованием льготной ипотеки, чем вторичные квартиры за «живые» деньги. Что же дальше будет с рынком ипотеки в 2015 году?

Субсидирование ипотеки новостроек представляет определенную опасность для вторичного рынка. Практически полное отсутствие спроса при растущем количестве предложений может спровоцировать существенное снижение цен. А снижение цен «вторички» может косвенно отразиться на востребованности ипотечных предложений по новостройкам. Квартиры в новостройках, за которые ипотечный кредит уже выплачен, и которые выставляются на продажу, автоматически становятся объектами вторичного рынка. То есть, может произойти ситуация, когда до момента завершения строительства дома квартира стоит дороже, чем после ввода здания в эксплуатацию.

Опасность падения спроса

Инвестирование в новостройки в этом случае предполагает весьма сомнительные перспективы. Возможность привлечения ипотеки определяет более высокую цену строящейся квартиры относительно недвижимости вторичного рынка. Однако после того, как эта цена уже уплачена (выплата кредита), квартира резко дешевеет (в противном случае ее невозможно реализовать, поскольку рынок и так завален более выгодными предложениями). Все, что может инвестор, это держать квартиру весьма продолжительное время без возможности высвободить деньги и получить прибыль в результате реализации недвижимости.

Зато для тех, кто все еще планирует приобретение жилья, ситуация может выглядеть достаточно привлекательной уже в ближайшем времени. Огромный ассортимент предложений, привлекательная цена, готовность владельцев квартир к продуктивному диалогу (скидки) – все это дает возможность купить квартиру довольно выгодно. Естественно, в этом случае об использовании заемных денег речи не идет, брать ипотеку под 17% - 20% может лишь тот, кто рассчитываться не собирается в принципе. Повышение процента по ипотеке стало шагом к реальной остановке выдачи кредитов. Хотя, если для покупки не хватает сравнительно небольшой суммы, то оформить ипотеку вполне можно. При этом стоит планировать ее погашение в ближайшее время, для срока от трех до пяти лет переплата получится не столь внушительной.

На что рассчитывать?

Что может послужить оживлению ипотечного рынка в целом? Главным образом, движение на рынке ипотеки, это относится как к новостройкам, так и к объектам вторичной недвижимости, обусловлено процентными ставками. То есть, если Центробанк значительно понизит ключевую ставку, кредиты станут дешевле. Субсидирование от государства может прекратиться, и все кредиты будут предполагать приемлемую ставку.

И основания для таких ожиданий имеются, ведь только за три месяца 2015 года ставка Центробанка снизилась с 17% до 14%, причем, в настоящий момент члены правительства РФ в своих интервью достаточно прозрачно намекают, что грядет очередное понижение ключевой ставки. Стоит учесть, что существенное понижение произошло в наиболее тяжелое время для экономики, а уже сейчас имеются определенные признаки того, что кризис начал слабеть. Поэтому к концу года можно ожидать от Центробанка серьезных подвижек.

Однако ключевая ставка является не единственным локомотивом ипотечного рынка, на уровень спроса влияние оказывает и покупательская способность населения, которая с наступлением кризиса существенно снизилась. Падение курса рубля привело к росту реальной инфляции (которая сильно отличается от официальных показателей). Цены растут, а зарплат остаются на прежнем уровне, что явно не улучшает благосостояние граждан. Поэтому резкого роста спроса на ипотечном рынке не стоит ожидать, даже если ставки по кредитам будут выглядеть достаточно привлекательно.

Заключение

Несмотря на прогнозы, рынок ипотеки продолжает функционировать, и, по всей видимости, продолжит работать в обозримом будущем. Учитывая все сказанное, специалисты RealtyPress.ru позволяют себе надеяться, что уже в ближайшем будущем обстановка несколько разрядится. Хотя, вместе с тем, ипотека еще долгое время не будет входить в перечень наиболее востребованных и выгодных продуктов для кредитных организаций.

Ключевые понятия: Застройщик, Ипотека на новостройки, Программы ипотеки, Улучшение жилищных условий

Компании: Центральный банк Российской Федерации