Фактор престижности расположения загородного жилья влияет на его стоимость намного больше, чем другие характеристики. По наблюдениям Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в докризисные годы многие застройщики активно этим «пользовались» для позиционирования своего поселка в более высоком классе и, как следствие, формирования в нем более высокого уровня цен.
Причем, зачастую даже в тех объектах, в которых кроме престижности шоссе не было других характеристик, соответствующих этому классу. Во многом это способствовало появлению большого числа «переоцененных» поселков, что привело к снижению цен на загородные дома после осени 2008 года. К настоящему моменту стало очевидно, что наибольшая коррекция стоимости жилья характерна для объектов, расположенных на традиционно престижных направлениях.
По результатам «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2008-2010 годы», с осени прошлого года средняя цена метра коттеджного жилья на менее престижных направлениях снизилась примерно на 11% и сегодня составляет около 42 тыс. руб. К таким направлениям относятся восточные Горьковское и Щелковское шоссе, Ярославское на Северо-Востоке, Егорьевское и Новорязанское на Юго-Востоке, а также южные шоссе – Варшавское, Каширское, Симферопольское.
На фоне этого, стоимость метра коттеджного жилья в поселках, расположенных на традиционно престижных шоссе, скорректировалась значительно больше – почти на 20%. В эту категорию входят такие направления, как западное (Ильинское, Минское, Можайское, а также Рублево-Успенское шоссе), северо-западное Волоколамское, Ленинградское, Новорижское и Пятницкое шоссе), северное (Алтуфьевское, Дмитровское, Рогачевское шоссе), а также юго-западное (Калужское и Киевское шоссе). Если в 3 квартале 2009 года средняя стоимость 1 кв.м. индивидуального жилья здесь составляла около 114,1 тыс. руб., то к весне 2010 года этот показатель «упал» до 91,9 тыс. руб. Основная причина столь заметной динамики цен в данном сегменте – значительное снижение стоимости жилья на Западе Подмосковья (примерно на 35%).
Пообъектный анализ предложения на Западе Подмосковья показывает, что за рассматриваемый период на продажу вышли 3 поселка на удаленности 117-145 км от МКАД по Минскому и Можайскому шоссе со средней стоимостью около 40 тыс. руб. за метр дома. При этом с продажи ушли 3 поселка, расположенных в 17-20 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе, метр жилья в которых стоил, в среднем, 205 тыс. руб. То есть уровень цен в новых поселках примерно в 5 раз ниже по сравнению с проданными объектами. Помимо этого во многих поселках, оставшихся на рынке, стоимость метра жилья уменьшилась в два раза по сравнению с осенью прошлого года, а в среднем снижение цен по этим объектам составило 30%. Это и привело к тому, что коттеджное жилье на западных шоссе, в целом, подешевело более чем на треть.
Что касается динамики цен на домовладения в поселках, то напомним, что за период с осени 2009 года по весну текущего года значительно снизилась площадь реализуемых коттеджей. Из-за этого показатели средней стоимости домов на различных шоссе снизились больше, чем уровень цен за 1 кв.м. жилья.
Согласно данным маркетинговых исследований, в поселках на менее престижных направлениях динамика показателя составила около 18%. Теперь средняя цена коттеджей, расположенных в экономичных сегментах Подмосковья, – порядка 9,4 млн. руб. при средней площади домов 225 кв.м. Хотя еще осенью прошлого года коттедж того же размера обошелся бы покупателю примерно в 10,7 млн. руб., то есть на 1,2 млн. руб. дороже.
В загородных поселках, расположенных вдоль традиционно престижных направлений, средняя цена домовладения во 2 квартале 2010 года составила почти 30,3 млн. руб. за дом площадью 330,4 кв.м. Тогда как в 3 квартале 2009 года стоимость коттеджа такого же размера в данном сегменте была на уровне 37,7 млн. руб. Другими словами, спустя всего несколько месяцев покупка дорогого загородного жилья стала на 7 млн. руб. дешевле, чем осенью прошлого года.
«Индикаторы рынка недвижимости»
