Весьма часто заемщики оказываются перед обстоятельствами, когда ипотечный кредит еще до конца не выплачен, а уже требуется принимать какие-либо меры для того, чтобы расширить жилплощадь. Естественно, первое, что приходит в этом случае в голову – это оформить еще одну ипотеку, поскольку это самое оптимальное решение, ибо другие способы быстро собрать сумму, достаточную для приобретения необходимой жилплощади просто отсутствуют.
Решение жилищного вопроса
Статистика по России свидетельствует о том, что основными заемщиками банков по ипотечным кредитам выступают молодые люди. Средний срок, на который берется ипотечный кредит, составляет 15 лет и ожидание, что за такой немалый срок ситуация в семье заемщиков изменится, вполне оправдано. С весьма высокой вероятностью можно утверждать, что в семье появится ребенок, а по истечении еще нескольких лет может появиться и второй. Поэтому до того, как кредит будет выплачен, семья почти наверняка будет вынуждена расширять жилплощадь.
Наиболее простым решением в этой непростой ситуации было бы досрочно погасить старый ипотечный кредит (для чего можно было бы взять в банке наличный кредит), а затем сразу же оформить следующую ипотеку. Таким образом, некоторое время заемщику пришлось бы выплачивать параллельно два кредита, что по силам лишь семьям с весьма солидным доходом.
В качестве альтернативного решения жилищного вопроса семья заемщика имеет возможность досрочно оплатить ипотечный кредит, продать недвижимость, которая только что перешла в собственность, а затем взять в кредит недостающую сумму наличными и приобрести более просторное жилье.
Таким образом, семья уходит от необходимости длительный период пребывать под бременем ипотеки, но вопрос решается только наполовину – уже через десяток лет ребенок подрастет и опять возникнет необходимость в ипотеке. В первом же случае второе жилье, оформленное в ипотеку, можно сдавать в аренду, тем самым частично компенсируя платежи по ипотеке.
Второй ипотечный кредит
На самом деле есть возможность взять новый кредит в кредитной организации, где был оформлен первый ипотечный кредит, и сделать это еще до того, как первый будет погашен полностью. Для этого необходимо иметь на банковском счету сумму, равную первому ипотечному взносу, подтвердить достаточный уровень совокупного семейного дохода и не иметь просрочек по прежнему кредиту.
Банк рассчитает выплаты по новому кредиту, учитывая те размеры выплат, которые необходимо продолжать делать по первому кредиту. Если совокупный семейный доход, а вернее, остаток от ежемесячных выплат будет достаточным для того, чтобы семья не испытывала острых материальных проблем, банк, скорее всего, согласится выдать второй ипотечный кредит. При этом сотрудники банка будут руководствоваться простой логикой – если заемщик в состоянии обслуживать одновременно оба кредита, то для банка представляется отличная возможность заработать.
Банк руководствуется правилом – сумма выплат по обоим кредитам не должна превышать 50% совокупного семейного дохода. Причем, подтвержденным доходом является не только зарплата на основном месте работы, указанная в соответствующих документах – справке по форме банка и справка 2НДФЛ. Доходом также является оплата работы по совместительству, доход от сдачи в аренду квартиры, иного имущества, дивиденды от вкладов, а также другие поступления, факт которых заемщик может подтвердить официально.
Зачастую заемщики, которые хотели бы оформить параллельно вторую ипотеку и которые имеют определенный уровень доходов, позволяющий на это рассчитывать, не располагают средствами, необходимыми для оплаты первого взноса.
Проблемы залога квартиры
В принципе, банк имеет возможность взять в залог даже квартиру, заем за которую уже большей частью погашен. Менеджеры банков припоминают случаи, когда ипотека оформлялась под залог «выгодных» квартир, кредит за которые практически выплачен. Однако большей частью банк совершает подобные операции только тогда, когда недвижимость действительно является очень привлекательной – если окна квартиры выходят на Кремль или Невский проспект квартира действительно представляется ликвидной.
Но на практике банки стараются не принимать в залог даже имеющуюся (находящуюся в собственности) недвижимость, не обремененную ипотекой, и предпочитают работать с кредитами под залог приобретаемой недвижимости. Поскольку заемщик, даже при согласии банка оформить ипотеку, попадает в невыгодное положение, так как разница процентной ставки по кредиту под приобретаемую недвижимость и под имеющуюся недвижимость несколько отличаются.
Причиной такого отличия является природа ипотеки, если кредит под залог имеющийся недвижимости является ипотекой в силу договора, то ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости – это ипотека в силу закона. Первый вид ипотеки представляет для банка потенциальную опасность – забрать такую квартиру при форс-мажорных обстоятельствах несколько проблематично. Закон накладывает некоторые ограничения на взыскание жилой недвижимости, находящейся в собственности граждан, так, если в квартире прописан ребенок, банк может вообще не получить свой залог.
Таким образом, потенциальные заемщики чаще всего вынуждены продавать обремененную залогом квартиру, а на эти деньги делать первый взнос за следующую ипотеку.
Продажа квартир в залоге
Итак, для того, чтобы расширить жилплощадь и оформить следующий ипотечный кредит, заемщику необходимо сначала реализовать недвижимость, кредит за которую еще не погашен. Прямая продажа исключается, поскольку квартира до момента полного погашения кредита находится в залоге у банка.
Заемщик может досрочно погасить кредит или переоформить его на другое лицо – фактически продать кредит. В последнее время такие сделки трансформировались в отдельный вид бизнеса, хотя в подавляющем большинстве банки не особенно приветствуют как досрочное погашение, так и переоформление кредита.
Известны случаи, когда за согласие продать таким способом квартиру банки требовали возмещение в размере 1% от остаточной суммы выплат или просто не давали заемщику согласия на подобную операцию, а без согласия банка продать недвижимость, которая находится у него в залоге, невозможно.
Но это совсем не означает безвыходность ситуации для заемщика, который может найти покупателя, согласного погасить задолженность за определенную скидку от стоимости квартиры. Такая практика является уже достаточно распространенной, риэлторы, работающие на рынке недвижимости, охотно покупают таким образом квартиры, если предполагается скидка от ее стоимости в пределах 10% и квартира является с их точки зрения ликвидной.
Эксперты рынка утверждают, что порядка 30%-35% квартир, находящихся в ипотеке, продаются владельцами с целью использовать полученные средства для приобретения квартир большей площади или более качественной недвижимости, оформив очередной ипотечный кредит.
Кстати, средства в размере 1%, затребованные банком за согласие переуступить кредит, заемщик может вернуть через суд, который посчитает подобное требование незаконным (в большинстве случаев). Настолько же незаконными являются требования банка оплачивать комиссию за досрочное погашение, за рассмотрение кредитной заявки, а также за погашение кредита наличными средствами в отделении банка.
|
Ключевые понятия: Покупка квартиры в залоге |
