Как происходит перекредитование?

Отдел новостей / 09.03.2010 / Ипотека

Вопрос:
Мы 5 лет назад взяли ипотечный кредит в банке на покупку квартиры. Под высокий процент. Сейчас некоторые банки предлагают более низкий процент. Скажите, каким образом происходит перекредитование? Что мы выиграем, если решим перекредитоваться? И выиграем ли?

                                          Владимир Константинович

Перекредитование ипотеки (рефинансирование ипотечных кредитов) – это получение заемщиком кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее.

С конца 2009 года в отечественной ипотеке обозначилась постепенно набирающая обороты тенденция по снижению процентных ставок. В этих условиях заемщик может использовать рефинансирование для уменьшения своих расходов на приобретаемое жилье.

Общая схема такова: клиент, взявший ипотечный кредит в одном банке, обращается в другой банк с просьбой о выдаче нового ипотечного кредита под тот же залог. Банк выдает клиенту новый кредит, который используется для погашения старого путем перечисления всей суммы кредита в первый банк. Залог (квартира) перерегистрируется на «новый» банк и продолжает служить средством обеспечения кредита, а клиент начинает расплачиваться по «новому» кредиту по новой, более низкой процентной ставке. 

Плюсы и минусы перекредитования

На первый взгляд, эта операция однозначно выгодна заемщику, поскольку снижает стоимость пользования кредитом, в результате чего заемщик платит меньше.

Но не всё так просто. Во-первых, схема предполагает получение нового кредита со всеми вытекающими расходами (оплата за рассмотрение кредитной заявки, за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и др.)

Кроме того, необходимо будет перевести квартиру в залог к новому банку. При этом банк обязательно проведет проверку объекта недвижимости, переходящего к нему в залог и может оценить его ниже, чем банк заемщика либо установить более высокий дисконт.

Заемщик будет вынужден заново потратиться на услуги оценщика квартиры и собрать весь пакет документов, необходимых для регистрации залога (а это также существенные затраты времени и денег – получение многих необходимых справок платное).

В среднем, по оценкам специалистов рынка, в настоящее время рефинансирование становится выгодным при разнице кредитных ставок от 3% и при необходимости выплатить не менее половины от суммы кредита.
 

Снижаем расходы на перекредитование

Банки используют рефинансирование «чужой» ипотеки как инструмент конкурентной борьбы. Снижая ставки по ипотеке, они увеличивают свой совокупный доход не только путем привлечения новых клиентов, но и за счет переманивая заемщиков у своих менее расторопных коллег.

А там где конкуренция – там всегда найдется выгода потребителя. Понимая, что зачастую именно денежные затраты удерживают заемщика от смены кредитора, банки готовы пойти навстречу в вопросе снижения ряда расходов.

Так, Альфа-Банк в начале февраля 2010 года снизил комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной, а Райффайзенбанк и вовсе отказался от взимания этого сбора (правда, только для клиентов, имеющих счет в банке с не менее, чем годовой историей).

Кроме того, услуги по сопровождению процесса перекредитования предлагает большинство ипотечных брокеров. Стоимость их услуг никак не назовешь низкой, однако в ряде случаев итоговая экономия с лихвой окупит эту статью затрат. Во-первых, брокеры как правило имеют партнерские соглашения с банками, которые позволяют им заключать договоры на условиях, недоступных «простым смертным». А во-вторых, они освобождают клиента от необходимости потратить большое количество времени на перерегистрацию залога, что особенно актуально для деловых людей, следующих формуле «время – деньги».

Также стоит учесть, что для получения рефинансирования, необходимо гарантировать обеспечение этого кредита «новому» банку, а квартира, выступающая обеспечением, все еще находится в залоге у «старого» банка. Далеко не все банки готовы выдать Вам деньги под обещание о переводе залога, пусть даже зафиксированное в договоре. А даже если и готовы, то оценивают это как дополнительный риск, который непременно заложат в процентную ставку.

Ипотечный брокер может выступить гарантом исполнения Вами обязательства о переводе залога в «новый» банк (конечно, дешевле будет привлечь знакомого поручителя, но не у всех есть такие хорошие знакомые).

Еще один вариант снижения расходов – договориться о рефинансировании в том же банке, который выдал первоначальный кредит. Это, в первую очередь, избавит от необходимости тратиться на перерегистрацию залога.

Само собой, с большой вероятностью особой радости у банка Ваши намерения не вызовут. В этом случае специалисты рекомендуют обратиться в другой банк с просьбой о «переводе» ипотеки. Оформить кредитную заявку и дождаться положительного решения (на этом этапе придется-таки раскошелиться на оплату рассмотрения заявки и оценку квартиры, но эта сумма не так уж и велика в сравнении с затратами на перерегистрацию залога). А затем предоставить положительное решение в свой «родной» банк.

Таким образом, банк окажется перед выбором – либо остаться на своем и отпустить клиента, лишившись части своего дохода, либо пойти на уступки и провести рефинансирование, сохранив доход (хоть и в несколько меньшем объеме). Причем, даже в случае отказа, заемщик ничего не теряет, поскольку положительное решение от «нового» банка уже получено – останется лишь оформить сделку. 

Альтернатива перекредитованию 

В качестве альтернативы перекредитованию используется реструктуризация ипотеки. Такой вариант предлагает, например, Сбербанк, для клиентов, испытывающих трудности с выплатами по кредиту. В этом случае клиент и банк заключают соглашение об изменении условий действующего кредитного договора в части сроков и размеров выплат.

Например, банк может продлить срок кредита дополнительно на 5-10 лет. В этом случае общий размер выплат по кредиту несколько увеличится, но размер каждой отдельной выплаты снизится.

Реструктуризация используется в случае, если заемщик в целом доволен условиями предоставления кредита, но по тем или иным причинам временно неспособен оплачивать его в полном объеме (находится в поиске новой работы, имеет крупные непредвиденные расходы и т.п.).

Здесь важно убедить банк в своем желании и готовности расплачиваться по кредиту, а также в том, что неплатежеспосоность носит временный характер. При этом, как правило, клиенту предоставляется право в любой момент вернуться к прежнему графику платежей, что является дополнительной страховкой от переплаты по кредиту.