О перспективах развития событий расскажет Иванов Евгений, директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба».
Ценовая динамика в 2009 г., если говорить о рынке недвижимости в целом, будет в большей степени связана с уровнем платежеспособности спроса, нежели чем соотношением объемов спроса и предложения. А именно платежеспособность спроса на массовом рынке пострадала сильнее всего.
Если говорить об объемах вновь возводимого жилья, чего ждать?
Объемы предложения практически во всех сегментах рынка жилой недвижимости находятся на максимальных за последние несколько лет уровнях. Опять таки элитный сектор с эксклюзивными объектами являются исключением. Новые проекты не будут запускаться до стабилизации ситуации в финансовой сфере и возвращения на рынок покупателей.
Однако, при значительном сокращении платежеспособного спроса рассчитывать на быстрое снижение объемов предложения за счет рыночного поглощения не приходится. Таким образом, отсутствие нового строительства не сможет стать фактором спекулятивного роста цен, поскольку вероятность появления ситуации дефицита площадей оценивается как низкая.
Какие сегменты рынка будут развиваться активнее других?
Кризис, ставший опасностью для одних экономических субъектов, предоставил невероятные возможности для других. Многие игроки сумели воспользоваться сложившейся ситуацией и заработать на валютном рынке на фоне девальвации рубля. Вероятно, что часть этих денег будет вкладываться в подешевевшие материальные активы, такие как недвижимость, как в качестве инвестиций, так и для собственного пользования, причем в первую очередь речь идет об элитной недвижимости.
Таким образом, вероятнее всего в 2009 г. на рынке недвижимости заметно усилится роль непрофильных игроков, связанных с валютным рынком, в качестве инвесторов, возможности которых заметно возросли, а интерес к базовым активам для девелопмента, таким как земельные участки под застройку, усилился.
Активизация спроса на элитном рынке уже началась, стабилизация на рынке элитной недвижимости может стать завершение периода девальвации рубля, снижение девальвационных ожиданий и стабилизации в финансовой сфере, причем даже при плохих внешнеэкономических показателях, таких как цена на нефть и металлы.
Что будет происходить с ценами в каждом сегменте рынка недвижимости в наступившем году?
Низкие цены на нефть, дальнейший отток капитала из страны (прогноз Всемирного Банка и ЦБ РФ на 2009 г. - – 100 млрд. $) и соответственно сокращение денежной массы создают макроэкономическую основу для снижения цен, обусловленного монетарным фактором.
Изменение денежной массы и обменного курса может заставить цены (долларовые) достичь прежних локальных минимумов, то есть опуститься до уровня лета 2007 г., то есть снизиться по отношению к ценам на январь на 20-25%, а по отношению к пиковым значениям лета 2008 г. на 35-40%.
Исключением станет только элитная недвижимость.
Хорошим знаком для всей российской экономики и рынка недвижимости в целом стал бы рост цен на нефть до уровней 50-70 $ за баррель и их удержании на данных уровнях, при этом смог бы стабилизироваться курс рубля, снизились бы дальнейшие девальвационные ожидания, начали бы возвращаться на рынок недвижимости покупатели, стабилизировались бы цены.
А если говорить об ипотеке?
Ипотека на сегодняшний день не функционирует.
Ипотечные заемщики уже ощутили на себе увеличение выплат по кредиту в результате происходящей девальвации рубля, поскольку более половины всех ипотечных кредитов в Москве выдавались в долларах.
Спрос на ипотеку способен возродится только после нескольких лет стабильности и экономического роста, какими были 2004 – 2007 гг.
На Ваш взгляд выгодными ли будут инвестиции в недвижимость в 2009г?
Менее пострадал сегмент готовых объектов в собственности – наличие прав собственности гарантирует надежность вложений.
В целом вторичный рынок недвижимости является более устойчивым по ценовому параметру, чем первичный рынок в силу меньших рисков. Первичный рынок пострадал сильнее, оставшиеся на рынке покупатели переориентировались полностью на готовые объекты, как более надежные инвестиции.
Наиболее привлекательными в период кризиса являются инвестиции в готовые объекты в собственности по минимальным ценам – во-первых, наличие прав собственности гарантирует надежность вложений, во-вторых, готовый объект может быть сдан в аренду и генерировать положительный денежный поток для инвестора.
Привлекательность земли как инвестиционного инструмента полностью зависит от типа и горизонта инвестирования. Приобретение земли сегодня может быть интересным только в долгосрочном плане и только в качестве ресурса для дальнейшего девелопмента ее территории.
Леся Хихлич, RealtyPress.ru
Читайте также:
Алексей Кудрявцев: в настоящее время ипотека оптимальна только для тех, кто проводит альтернативные сделки
Владислав Луцков: в настоящее время самая надежная форма вложения – недвижимость
