Приобретая квартиру, потенциальный покупатель должен осознавать, что собственник, предлагающий недвижимость, может быть ограничен в своих правах распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Это означает возможность признания сделки недействительной, что может привести к утрате средств, которые были уплачены покупателем по договору купли-продажи. Факт наличия обременений может являться причиной возникновения каких-либо обязательств покупателем перед частными лицами, организациями, которые имеют определенные права на приобретаемую квартиру.
В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будет рассматриваться понятие «обременение» - каким образом могут возникать ограничения, которые являются препятствием для продажи квартиры, и к чему может привести наличие подобных препятствий в том случае, если сделка, все-таки, состоялась.
Риски на первичном и вторичном рынке
Наиболее защищенными сделками с недвижимостью можно считать приобретение квартир, предлагаемых на первичном рынке. Владелец новой квартиры в доме от застройщика имеет минимальные шансы столкнуться с сюрпризами в виде обременения, наложенного на квартиру и в значительной степени ограничивающего возможности владельца в полной мере распоряжаться его собственностью.
Ситуация на вторичном рынке жилья является прямо противоположной, потенциальный покупатель вынужден быть максимально внимательным и тщательно проверять – нет ли у предложенной квартиры «приданного», которое может принести немало хлопот. Однако не стоит сразу отказываться от рассмотрения варианта приобретения «проблемной» квартиры, поскольку именно наличие проблем может сделать цену весьма привлекательной, а привлечение хорошего риэлтора поможет покупателю защитить себя от рисков.
Что такое «обременение»
Итак, под термином «обременение» принято понимать наличие ограничений на некоторые операции с недвижимостью, эти ограничение связаны, главным образом, с правами третьих лиц. То есть, квартира может быть продана владельцем только в том случае, если частное лицо организация, которой принадлежит часть прав на недвижимость, изъявят свое согласие на отчуждение.
Согласно статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, то есть – квартира является предметом залога под выданный кредит либо является залогом под иные обязательства должника перед банком. Так, при ипотечном кредитовании квартира остается залогом до полной выплаты кредита, собственник может ее продать только с согласия банка.
Кроме того, обременением может служить арест имущества, обременение накладывается при оформлении договора ренты с пожизненным содержанием, прав опеки, передачи жилья в доверительное управление. Договор аренды также может накладывать на собственника определенные ограничения.
Когда продается квартира «с приданным»
Случаи, когда квартира с обременением продается, можно условно разделить на две категории:
- Мошенническая операция, предполагающая сокрытие от потенциального покупателя факт обременения. В этом случае новый владелец может быть лишен имущества через суд (по причине признания сделки недействительной и нарушения прав остальных собственников). Или же он автоматически приобретает обязательства (например, перед банком, если жилье под ипотекой);
- Чистая сделка, предполагающая согласие залогодержателя или же снятие обременения законным путем (выплата покупателем суммы задолженности по ипотеке, снятие ареста).
Насколько выгодны сделки с обременением
Операции с недвижимостью, на которую наложены ограничения, являются достаточно сложными, и требуют от риэлтора немалого опыта и профессиональных знаний. Что, собственно, и сказывается на размере вознаграждения, предусмотренного в подобных случаях.
Предпринимать попытки самостоятельно провести сделку с проблемной недвижимостью рекомендуется лишь в том случае, если покупатель по роду занятий связан с такими операциями, в остальных случаях будет намного разумнее доверить оформление документов и проведение необходимых проверок специалисту из крупного и «проверенного» агентства недвижимости.
Однако, несмотря на сложность сделки и необходимость потратиться на привлечение хорошего специалиста по недвижимости, покупка квартиры с обременением может быть весьма выгодной. Сам факт наличия проблем вынуждает владельца снижать цену, наличие проблем, помноженное на необходимость быстро продать квартиру, может в некоторых случаях снижать цену на 35%-40% относительно рыночной цены.
Как проверить наличие обременения
Потенциальный покупатель, не обладая достаточными познаниями юридических тонкостей, подвергается существенному риску при самостоятельной подготовке и проведении сделки с «проблемным» жильем. Однако проверить наличие обременений довольно просто – все ограничения по недвижимости централизованно фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Покупатель имеет возможность лично обратиться в ближайшее отделение Росреестра, в Многофункциональном центре или же сделать запрос на сайтах rosreestr.ru, gosuslugi.ru. Перед тем, как заказывать выписку, нужно оплатить государственную госпошлину и заполнить бланк заявления. Интересующая информация будет находиться в п.4 выписки ЕГРП, а если квартира не имеет обременений, то в этом же пункте будет отметка «не зарегистрировано». Подобную проверку необходимо проводить в отношении любой квартиры, которая предлагается на рынке, поскольку владелец может попытаться скрыть наличие обременений.
Особенности продажи жилья с обременением
Наиболее простой и распространенной сделкой является продажа жилья в ипотеке, банк дает согласие на переоформление залога либо на досрочное погашение, после чего стороны проводят расчеты в порядке, который отражен в договорах. Когда расчеты проведены, банк снимает обременение и квартира переходит в полную собственность нового владельца.
Более рискованной операцией является передача прав по договору ренты и пожизненного содержания. На нового владельца недвижимости переходят обязательства перед залогодержателем, который имеет право в любой момент отменить сделку (при соблюдении определенных условий).
Покупка квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право на проживание (еще один вид обременения), чревата осложнениями, которые преодолеть бывает крайне проблематично даже через суд. Так, выселить недееспособных или несовершеннолетних граждан без согласия органов опеки нельзя, а получить такое согласие непросто, особенно если иное жилье отсутствует.
Поэтому перед тем, как подписывать договор купли-продажи, желательно убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, сняты все обременения и выписаны все жильцы, которые впоследствии могли бы претендовать на проживание, а то и на долю в квартире.
Заключение
Рассматривая преимущества и недостатки операций с «проблемной» недвижимостью, специалисты RealtyPress.ru хотели бы еще раз подчеркнуть, что любые выгоды должны быть подкреплены надежной защитой интересов потенциального покупателя. Такую защиту может обеспечить максимальное внимание ко всем аспектам, о существовании которых сам покупатель может даже не догадываться.
К проверке недвижимости и заключению соответствующих договоров рекомендуется привлекать профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве или же эксперта надежной риэлтерской компании. Хорошее вознаграждение и определенные репутационные риски (для привлеченных специалистов) станут для покупателя гарантией отсутствия возможных проблем после переоформления недвижимости.
Realtypress.ru
|
Ключевые понятия: Ипотека |
