Отсутствие понимания юридических аспектов со стороны съемщика или хозяина жилья приводит к возникновению различных заблуждений относительно прав арендатора или обязанностей арендодателя. Причем, это явление носит массовый характер, в обществе сложилось много стереотипов относительно прав, которые дает владельцу квартиры свидетельство о собственности при сдаче жилья. В рамках данной статьи эксперты портала RealtyPress.ru приводят примеры наиболее распространенных мифов, и рассматривают, как же обстоят дела на самом деле.
Договор – простая формальность
Это один из мифов, которые пользуются наиболее широкой популярностью, чем охотно пользуются владельцы сдаваемого в аренду жилья. Когда при общении потенциального съемщика с хозяином квартиры поднимается вопрос о том, что неплохо бы закрепить устные соглашения договором, арендодатель озвучивает иные резоны. Например, речь заходит о том, что договор предполагает регистрацию, оплату налогов, кроме того, документ якобы нужно заверить у нотариуса – все это автоматически приведет к увеличению арендной платы, а надо ли это квартиранту?
И последний соглашается, предполагая, что «простая бумажка» действительно неспособна его защитить в случае каких-либо разногласий с владельцем квартиры во время проживания (все-таки, это его собственность). То есть, нужно будет либо соглашаться и следовать условиям, поставленным хозяином, либо искать другое жилье.
На самом деле, все обстоит несколько иначе. Во-первых, закон обязывает владельца квартиры платить налог от прибыли, которая образуется в результате сдачи своей квартиры в любом случае. Сумма арендной платы не может измениться от решения арендодателя следовать положениям закона или не делать этого. Во-вторых, регистрация договора сопряжена с затратами только в том случае, если договор заключается на срок более года. В-третьих, посещение нотариуса – вообще дело добровольное. Договор, составленный и подписанный сторонами, необязательно регистрировать и заверять у нотариуса, документ и так является достаточным основанием для защиты прав в суде.
Выгода, которую владелец квартиры получает, отговаривая жильца заключать договор, состоит в том, что отсутствие этого договора означает те самые «птичьи права», на которых проживает квартирант. То есть, у съемщика без договора нет законных оснований находиться на жилплощади, принадлежащей собственнику вопреки желанию последнего. А это желание, разумеется, может легко исчезнуть при возникновении любых разногласий.
Квартиранта можно выселить в любой момент
Это действительно так при условии отсутствия договора. Если же договор имеется, то высели квартиранта просто потому, что так хочет собственник, весьма непросто, а в ряде случаев вообще невозможно. То есть, даже если отношения между сторонами обострились в значительной степени, условия договора должны соблюдаться, и квартирант может проживать в квартире столько времени, сколько обозначено в договоре (или столько, сколько это интересно ему), неспешно подыскивая новое жилье. При попытках выселения квартирант может добиться компенсации за нанесение ему какого-либо ущерба (морального или материального) через суд, и существует высокая вероятность, что суд будет на стороне. Как правило, в договоре указан размер штрафа, который должен быть уплачен в случае нарушения сторонами своих обязанностей, и с владельца квартиры можно взыскать эту сумму.
Если квартира продается, арендатор должен ее покинуть
Довольно часто квартира сдается временно, до тех пор, пока на нее не найдется покупатель. Причем, квартирантам этого могут и не сообщить, поставив их перед фактом необходимости освободить помещение в связи с продажей недвижимости. И многие съемщики искренне считают, что требования владельца вполне обоснованы, ведь с новым владельцем квартиры договор аренды никто не заключал.
Однако это мнение является ошибочным, договор найма не теряет силу в случае продажи квартиры (а также не могут изменяться условия этого договора), о чем свидетельствует статья 675 ГК РФ. Если, конечно, в договоре не прописана возможность его досрочного расторжения. В подобных случаях закон предусматривает следующее – новый владелец недвижимости вносится в договор как преемник, который продолжает выполнять обязательства по этому договору вплоть до окончания его срока действия.
Впрочем, во время продажи владелец квартиры может не сообщить покупателю, что в квартире на данный момент проживают квартиранты, с которыми заключен договор на определенный срок. Новый владелец после покупки квартиры, естественно, не будет вписан в договор, и может потребовать освободить принадлежащую ему жилплощадь. Положение для квартиранта может осложниться еще и тем обстоятельством, что оплата по договору была внесена наперед за несколько месяцев. Поэтому решить вопрос с новым владельцем можно через суд, для которого наличие договора найма станет определяющим фактором.
Договор можно заключать не меньше, чем на 11 месяцев
Отказ заключить с квартирантами договор владелец жилья может мотивировать тем, что договор заключается только на срок в 11 месяцев (или больше), поэтому в случае аренды квартиры на меньшее время договор заключен быть не может. На самом деле это манипуляция понятиями, предпринимается для того, чтобы поставить съемщиков в такое положение, в котором они не будут иметь никаких прав. Договор аренды может быть заключен на любой срок, вплоть до того, что документ подписывается сторонами, если даже речь идет об аренде квартиры на один-два дня.
Временной срок в 11 месяцев, который довольно часто фигурирует на рынке аренды недвижимости, является пределом, до которого не обязательно этот договор регистрировать, что сопряжено с дополнительными хлопотами для владельца квартиры. Причем, если договор не регистрируется (что является нормальным явлением для договоров, заключаемых на срок до года), он не утрачивает юридической силы и вполне способен защитить права квартирантов.
Адекватная цена – признак надежности
Рассматривая объявления с предложениями о сдаче квартиры, потенциальные съемщики почему-то уверены, что если указана величина квартплаты, соответствующая среднерыночному значению (или несколько выше), то это является верным признаком, исключающим возможность мошенничества. И на этом основании можно не слишком заботиться о том, чтобы внимательно проверять информацию об арендодателе, а также о заключении договора.
Вместе с тем подобный подход может быть чреват обманом наивного квартиросъемщика, поскольку мошенники стремятся к тому, чтобы сделать свое предложение максимально реалистичным. Так, не изучив свидетельство о праве собственности, а также удостоверение личности предполагаемого арендодателя, передавать ему деньги (тем более, за несколько месяцев вперед), было бы крайне неосмотрительно.
Впрочем, тот факт, что документы в полном порядке, не является причиной игнорировать необходимость заключения договора. Без договора владелец жилья может просто выставить квартиранта на улицу без объяснения причин или причинить иные неприятности. Например, за сохранность вещей постороннего, неизвестно по каким причинам находящегося на принадлежащей ему жилплощади, он по закону не может нести ответственность. То есть, квартирант вряд ли сможет доказать, что у него пропали ценные вещи.
Ремонт в съемной квартире
Арендуемое жилье может находиться в состоянии, непригодном (или малопригодным) для проживания, поэтому одним из условий сдачи квартиры в аренду может стать обязательство съемщика выполнить ремонт. Некоторые квартиранты, заключив стандартный договор и выполнив ремонт (в счет квартплаты), наивно полагают, что теперь они могут проживать в этой квартире в течение срока, установленного договором. А средства, уплаченные во время (и для) проведения ремонта, будут учитываться в счет квартплаты за период, устно оговоренный с владельцем жилья.
Хозяин квартиры может подать заявление в суд и выселить квартирантов хотя бы на том основании, что, предусмотренные договором денежные средства (в рамках квартплаты), так и не были внесены. Поэтому, заключая подобные соглашения, необходимо подробно прописать в договоре все условия, а затем хранить все чеки и иные подтверждения того, что деньги действительно были внесены согласно условиям договора методом оплаты отделочных материалов и произведенных работ.
Если заключен договор, беспокоиться не о чем
Именно так думают многие квартиросъемщики, которые еще не столкнулись с изощренными хитростями, к которым подчас прибегают владельцы квартир. Сам по себе договор, конечно, является полноценным юридическим документом, с помощью которого, как арендодатель, так и квартирант могут отстоять свои права. Однако для этого сам договор должен быть законным во всех отношениях не нарушать чьих-либо прав.
В противном случае может оказаться, что на самом деле договор не имеет силы, и сделка по аренде недвижимости признается судом недействительной. В результате квартиросъемщик, имеющий на руках договор, оказывается в той же ситуации, что и квартиросъемщик без договора.
Квартира не принадлежит квартиросъемщику
Классическим примером может служить ситуация, когда договор заключен с человеком, которому эта квартира не принадлежит. Этим человеком может оказаться мошенник, который сам снял эту квартиру на несколько месяцев для того, чтобы найти как можно больше квартирантов, взять с каждого из них оплату за первый и последний месяц, а потом исчезнуть, предоставляя своим жертвам самостоятельно решать вопросы с настоящими владельцами жилья. Однако эта схема уже является несколько устаревшей, так как современные арендаторы понимают, что в первую очередь нужно попросить у арендодателя свидетельство о праве собственности и сверить с его же паспортными данными.
Отсутствие согласия на заключение договора лиц, прописанных в квартире
Есть более коварные ловушки, или, так сказать, запасные ходы для владельца квартиры. Так, например, после заключения договора все может быть прекрасно, причем, довольно продолжительное время – квартиранты проживают в предоставленном жилье, своевременно оплачивают аренду, и у владельца этого жилья нет к ним никаких претензий. Однако при обострении отношений может последовать предложение освободить квартиру, которое, естественно, встречается отказом квартиранта, который отсылает владельца к соответствующим положениям заключенного между ними договора.
И тут выясняется (после начала судебных разбирательств), что в этой же квартире прописаны другие лица, которые не давали свое согласие на заключение этого договора (обязательное условие для всех операций с недвижимостью). А если нет письменного подтверждения этого согласия (расписка с подписью, заверенной нотариусом), то договор не имеет юридической силы. Поэтому квартиранты находятся в данной квартире незаконно, и суд обязывает их выселиться. Для того чтобы выяснить, прописан ли в квартире еще кто-либо, нужно запросить выписку из домовой книги, где указаны все лица, прописанные в данной квартире.
Наличие обременений
Очередной проблемой, с которой могут столкнуться квартиранты, это наличие обременений (например, квартира может находиться под арестом, в залоге у банка, пр.). При подписании договора с владельцем потенциальному квартиранту может и в голову не прийти, что могут иметь место различные обременения. В большинстве случаев мало кто знает, что квартиру с обременением можно сдавать только с одобрения организации (лица), которое инициировало наложение обременения.
Поэтому договор аренды может быть признан недействительным, если, например, банк, выдавший ипотечный кредит, узнает, что квартира сдается в аренду без его согласия. Информацию о наличии или отсутствии каких-либо обременений можно получить, заказав выписку в Росреестре по интересующей квартире, это можно сделать через официальный сайт rosreestr.ru или через портал gosuslugi.ru, искать информацию относительно обременнений следует в 4-м пункте выписки.
Заключение
Рассматривая обстоятельства, перечисленные в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы подвести итог следующей рекомендацией. Действительно, разобраться в большом количестве законодательных актов, регулирующих отношения сторон и прочие аспекты операций с недвижимостью, довольно сложно. Чтобы провести всестороннюю проверку и выяснить степень юридической чистоты предполагаемой сделки, необходимо потратить довольно много усилий и времени.
И все же, для того, чтобы исключить возможные неприятности, следует уделить этому вопросу достаточно внимания, тем более, если речь идет о долгосрочной аренде или же в случае, если предлагается действительно интересное предложение. Упростить процесс проведения проверки можно, привлекая для этой цели опытного риэлтора или юриста, специализирующегося на жилищном законодательстве.
|
Ключевые понятия: Договор найма квартиры, Найм жилья |
