Квартиры на последних этажах не пользуются особой популярностью, поскольку проблемы с протечкой крыши жителям таких квартир частенько приходится решать самостоятельно. Однако расположение квартир в ряде случаев предоставляет уникальную возможность расширить жилплощадь и превратить стандартную квартиру в двухуровневые апартаменты. Сделать это можно с помощью присоединения части чердачного помещения, находящейся непосредственно над квартирой, и о том, насколько реально осуществить такой замысел и каким образом это выполнить, эксперты портала RealtyPress.ru расскажут в настоящей статье.
Цели и задачи
Чердачные помещения являются обязательным элементом проекта многоэтажного дома, однако, по большей части, эти помещения никак не эксплуатируются. Для присоединения части чердака наилучшим образом подходят квартиры на последнем этаже дома со скошенной крышей, поскольку высота чердака дает возможность создать там условия, необходимые для комфортного проживания. Чаще всего, техническая возможность присоединения части чердака имеется, поскольку назначение чердака предполагает возможность периодического присутствия там людей (для проведения обслуживания проходящих коммуникаций, пр.). То есть, несущая плоскость пола чердака способна выдерживать нагрузки, сравнимые с нагрузками, возникающими при эксплуатации жилых помещений.
Юридические вопросы
Однако проживать на чердаке нельзя, поскольку, с точки зрения закона, чердачное помещение не является жилой площадью. Поэтому для приобретения чердаком статуса жилого помещения, его нужно соответствующим образом обустроить, превратив его в мансардный этаж, к эксплуатации которого в качестве жилого помещения не будет уже никаких претензий. Но чердачное помещение не является «ничейным», поэтому для того, чтобы владелец квартиры на последнем этаже мог проводить какие-либо работы, а затем присоединить часть площади чердака к площади собственной квартиры, и использовать эту площадь, необходимо оформить имущественные права. Кроме того, необходимо еще и узаконить проведенные изменения, в противном случае представители контролирующих органов могут обязать «вернуть все как было», а также наложить штраф.
Право распоряжаться площадью чердачного помещения
Итак, для того чтобы воспользоваться площадью чердака, необходимо сперва получить право распоряжаться этой площадью, то есть, нужно чтобы права перешли от текущего собственника. Чердачное помещение (в большинстве случаев) является частью общей собственности жильцов многоквартирного дома, как и любое помещение в доме (подвал, колясочная, помещение для консьержа, прочие помещения хозяйственно-бытового назначения), которое не является чьей-то частной собственностью. Поэтому для присоединения чердака нужно разрешение общего собрания собственников. Получить такое согласие будет непросто, однако возможно.
План действий
Примерный план действий владельца квартиры на последнем этаже, желающего присоединить часть площади чердака, будет выглядеть следующим образом:
1. Получить подтверждение относительно технической возможности выполнения переустройства чердака и его дальнейшей эксплуатации в качестве жилой площади;
2. Оформить имущественные права на часть чердачного помещения, договорившись с жильцами дома;
3. Получить разрешение на проведение работ по переустройству чердака;
4. Выполнить работы по переустройству;
5. Получить разрешение на ввод мансардного помещения в эксплуатацию;
6. Официально зарегистрировать образовавшуюся жилплощадь.
Экспертиза
До того, как вступать в переговоры с соседями (что является одной из наиболее сложных частей проекта), необходимо получить ответы на следующие вопросы:
- Получится ли сделать из чердака мансардное помещение, пригодное для проживания, и не станут ли работы по переустройству причиной ущерба для целостности здания, отдельные его элементов;
- Удастся ли получить у контролирующих органов разрешение на проведение работ (и, соответственно, впоследствии зарегистрировать помещение в качестве жилой площади).
Ответ на перечисленные вопросы может дать официальное заключение, которое выдается на основании проведения экспертизы. Для проведения экспертизы обратиться в государственные контролирующие органы (первой инстанцией будет городская архитектурная инспекция). Официальное заключение государственного органа будет достаточным основанием для получения разрешения на переустройство чердачного помещение.
Размеры финансирования
Дополнительным результатом проведение экспертизы станет понимание величины суммы денежных средств, которые придется потратить непосредственно на строительно-отделочные работы, а также на решение организационных вопросов, которые будут описаны ниже. Другими словами, станет понятно – «стоит ли овчинка выделки», в ряде случаев может оказаться, что проще и дешевле приобрести более просторную квартиру, нежели заниматься присоединением чердачного помещения. Впрочем, если речь идет о квартире в мегаполисе, можно сказать почти наверняка, что присоединить часть чердачного помещения выгоднее, чем обменивать квартиру на более просторную (не говоря уже о двухуровневых апартаментах).
Имущественные права
Чердачное помещение принадлежит всем жильцам дома, поэтому необходимо их согласие на то, чтобы часть общей площади эксплуатировалась владельцем одной квартиры. Единственным способом получения коллективного решения является проведение собрания собственников, которые, по закону, могут дать свое согласие на следующие действия:
- Проведение реконструкции чердачного помещения с уменьшением доли общей собственности. Другими словами, жильцы соглашаются передать часть чердака в собственность владельцу одной из квартир, для принятия такого решения необходимо единогласное одобрение коллективного собрания;
- Проведение реконструкции без уменьшения доли общей собственности. При этом часть чердака может быть передана на условиях долгосрочной аренды или в безвозмездное пользование. То есть, полезные квадратные метры остаются в собственности коллектива жильцов, однако владелец квартиры может использовать чердак на правах аренды. Для этого единогласное одобрение не требуется, достаточно, чтобы две трети коллектива проголосовало за это решение.
Получить согласие большинства жильцов, а тем более, единогласное решение коллектива, достаточно непросто. Полное отсутствие заинтересованности в том, чтобы кто-то расширил свою жилплощадь, не способствует принятию положительного решения, поэтому необходима некоторая мотивация. Такой мотивацией может стать проведение ремонтных работ в доме за счет того, кто претендует на чердак, обустройство парковки для жильцов дома, детской площадки, прочие варианты.
Однако принятия решения недостаточно для того, чтобы использовать квадратные метры чердачного помещения, решение нуждается в документальном оформлении. То есть, если чердак передается в аренду – необходимо составить и подписать договор аренды, если же чердачное помещение переходит в собственность владельца квартиры (под этим чердаком), то порядок оформления несколько иной. Уже на основании соответствующего документа можно предпринимать какие-либо действия в отношении чердачного помещения – получать разрешение на его переустройство (реконструкцию), выполнять строительные работы и, собственно, эксплуатировать площадь.
Получение разрешения на реконструкцию
Основанием для получения владельцем квартиры разрешения на переустройство чердака является, с одной стороны, решение о реконструкции, принятое коллективом жильцов, а с другой стороны, правоустанавливающий документ – договор аренды (договор передачи в безвозмездное пользование).
В том случае, если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, то разрешение на реконструкцию получает коллектив жильцов, от имени которого выполняются впоследствии все работы, вплоть до получения документов о вводе мансардного помещения в эксплуатацию. После этого помещение уже передается владельцу квартиры по договору купли-продажи (в качестве оплаты может быть указано проведение новым собственником чердака каких-либо строительно-ремонтных работ, пр.). Такой порядок несколько усложняет задачу, поскольку появляется дополнительное звено, человек, который будет от лица коллектива собственников контролировать все действия претендента на чердак. Кроме того, этот представитель также должен быть заинтересован в проведении работ, что, в свою очередь, чревато дополнительными расходами.
Прежде, чем получить разрешение на переустройство чердака в мансардный этаж, нужно подготовить проект. Проект изготавливается в государственных или частных проектных организациях, документ должен полностью соответствовать строительным нормам и правилам, должен быть согласован с рядом инстанций (пожарная инспекция, МЧС, санэпидстанция, пр.).
Разрешение выдается государственным органом (Управление городской архитектуры), куда необходимо подать соответствующее заявление, согласованный проект, правоустанавливающие документы.
Впрочем, одним из вариантов развития событий является переход к строительным работам без получения разрешения, с расчетом впоследствии узаконить все через суд. Однако этот вариант является довольно рискованным, и чреват не только отсутствием возможности оформить документы, но также опасностью нарушить целостность здания, что может грозить привлечением к уголовной ответственности.
Проведение работ и ввод в эксплуатацию
Имея на руках документы, подтверждающие право проводить реконструкцию, владелец будущего мансардного этажа может начинать работы. Все строительные работы необходимо выполнять в строгом соответствии с утвержденным проектом, поскольку после завершения работ необходимо получить документ, подтверждающий ввод мансардного этажа в эксплуатацию. Этот документ выдается на основании акта приемки работ, который подписывают представители жилинспекции после осмотра и при отсутствии нарушений норм и правил (а также отступлений от проекта, на основании которого было выдано разрешение на переустройство).
Оформление документов на объект недвижимости
Это последний этап, завершающий весь комплекс мероприятий по присоединению чердачного помещения к площади квартиры. Если площадь чердака была принята в собственность, необходимо внести изменения в документы на квартиру, поскольку изменилось количество квадратных метров, а также конфигурация квартиры. В том случае, если площадь чердака была принята в аренду, нужно зафиксировать изменения в плане дома (по результатам реконструкции). Органами, которые должны быть задействованы на данном этапе, является БТИ и Росреестр, а основаниями для изменения технической документации и перерегистрации являются следующие документы:
- Договор, подтверждающий имущественные права;
- Разрешение на проведение реконструкции;
- Разрешение на ввод объекта реконструкции в эксплуатацию;
- Проектная документация.
Заключение
Рассматривая вопросы, связанны с присоединением чердачного помещения, эксперты портала RealtyPress.ru хотели бы добавить, что параллельно с проведением предварительной экспертизы нелишним будет узнать, не подавалась ли ранее заявка о намерении реконструировать чердачное помещение. Если подобная заявка подавалась, подробное изучение вопроса поможет сэкономить средства уже на этапе планирования.
Кроме того, на момент изучения вопроса чердак уже может пребывать в чьей-то частной собственности или же по иным причинам не являться коллективной собственностью жильцов многоквартирного дома. Выбирая между государственными и частными проектными организациями, лучше всего остановить выбор на компании, которая была рекомендована представителями госоргана, который будет выдавать разрешение на переустройство чердака. Иными словами, может оказаться весьма разумным решение о привлечении посреднической организации (или частного лица), которая профессионально занимается решением подобных вопросов.
|
Ключевые понятия: Недвижимость, Стоимость ремонта квартиры |
