На сегодняшний день только в крупных городах России насчитывается более 200 млн. кв. метров жилья, которое подходит под определение «ветхое». К сожалению, в Жилищном кодексе РФ нет четкого определения «ветхому жилью», но решение о расселении людей принимается муниципальными властями если здание изношено на 70% и более.
Как определяется процент износа – это тема отдельная, и слишком болезненная как для властей города, так и для самих жильцов. В ежегодных отчетах ситуацию с ветхим жильем в городах стараются завуалировать, отписываясь отчетами о проценте сноса аварийных домов в городе, о переселении жильцов в новые благоустроенные дома.
Однако на деле все оказывается не так хорошо, как хотелось бы. Во-первых, муниципальные власти с большим трудом признают дом непригодным для жилья, потому что тогда по нормам Жилищного кодекса людей в срочном порядке нужно расселять, а с новостройками дело обстоит еще хуже.
Когда межведомственная комиссия принимает решение об аварийности здания, муниципалитеты всеми силами стараются сэкономить городской бюджет и пытаются расселить семьи в старые коммуналки, основываясь опять же на одной из статей Жилищного кодекса (89-й статье), в которой говорится, что граждане после расселения должны получить не меньшее количество жилья по квадратуре, чем имели. Об улучшении жилищных условий никто обычно не думает.
Разумное решение вопроса с ветхим жильем предложил академик С. Булгаков, являющийся членом Российской академии строительства и архитектуры. Согласно предложенному академиком варианту, жители хрущевок, которые и являются чаще всего «ветхим жильем», могут получить новые квартиры, власти избавятся от проблемы с поиском места под строительства нового жилья, а бизнесмены-инвесторы получают свою долю прибыли от проекта.
Ветхому жилью дается вторая жизнь
По расчетам академика Булгакова, гораздо экономнее не сносить ветхое жилье, а реконструировать его. Окупаемость этого инновационного проекта в несколько раз больше, чем все остальные решения данного вопроса с расселением жильцов аварийных домов.
Этот метод основан на вторичной застройке целых микрорайонов из старых двух-, трех-, четырех- и пятиэтажных домов. Ветхие здания полностью разбираются до несущих железобетонных конструкций. На эти «оголенные» конструкции, выражаясь простым языком, «надевается» новое здание, более просторное и с большим количеством этажей. Если во времена СССР средняя ширина блочных домов составляла 12-14 метров, то укрепив «скелет» здания, его ширину можно увеличить до 23 метров.
Расширив корпус и высоту здания, инвесторы-строители смогут увеличить количество квартир в новом доме и продать их, получив, таким образом, и окупаемость и прибыль.
Реконструкция ветхого жилья
Если в старых домах максимальное количество квартир на площадке не превышало четырех, то в перестроенных домах с широкими корпусами, их может быть на каждом этаже не менее 7-8. Значит, сократятся затраты на оборудование лестничных пролетов и лифтов примерно в 1,5 раза.
Так как каждое старое здание имеет свой прочный фундамент, то монолитная балка может выдержать не только стандартные пять этажей, а на несколько этажей выше (до 9-12). В каждом конкретном случае нужны точные расчеты, ведь, несмотря на радужность этого проекта, далеко не все ветхие дома могут подвергаться реконструкции из-за степени своей изношенности.
Насколько выгодна реконструкция ветхого жилья каждому участнику проекта?
Для самих жителей. Семьи получают новые квартиры с улучшенной планировкой и добавочными квадратными метрами. В каждом новом доме предусматривается наличие лифта и мусоропровода. Цена за их квартиры повышается в несколько раз в отличие от старых, аварийных. Сами жильцы не вносят никаких материальных вложений в новые квартиры. Их детям не нужно переводиться в другие садики, школы и поликлиники.
Плата за отопление снижается в 1,5–2 раза, несмотря на увеличение квадратуры, так как потери тепла в новых домах значительно меньше, чем в старых.
Для инвесторов. Строительным компаниям не нужно разрабатывать новые участки земли под застройки жилых зданий. Стоимость «лишних» квартир, полновластными владельцами которых они являются, достаточно высокая, так как они благоустроенные по современным стандартам. Все жилье, построенное выше девятого этажа, идет в «чистую» прибыль строительной компании. Плотность застройки одного микрорайона увеличивается в 2-3 раза без нарушения строительных норм.
Для муниципальных властей. Городские власти, на балансе которых висит ветхое жилье, избавляются от проблемы с глобальным расселением жильцов. Семьи, чей дом реконструируется, временно заселяются на свободное жилье (в те же коммуналки и общежития), а затем возвращаются в новые квартиры.
Кроме того, не нужно решать проблемы с постройкой обязательных социальных объектов (школ, больниц, детских садов, магазинов и т.д.), новых шоссейных дорог, с озеленением территории, как того требует законодательство при сдаче новых жилых микрорайонов.
Также не возникает вопросов с затратами на снос аварийных домов, потому что реконструкцией полностью занимается строительная компания. Например, в некоторых странах Европы (Германии, Австрии), проблемы с ветхим жильем уже давно решается методом реконструкции зданий. Показатель окупаемости таких проектов весьма привлекателен. Полная реконструкция большого жилого микрорайона осуществляется за 7-8 лет.
|
Ключевые понятия: Аварийное жилье, Расселение жилья |
