Как показывает исследование общественного мнения, россияне сегодня хорошо знают, кто такой обманутый дольщик, даже если им самим не приходилось быть таковыми. И все потому, что масштабы строительного обмана в нашей стране просто огромны – как в Москве, так и в регионах. Общее число обманутых дольщиков уже превысило 100 тысяч.
Дольщик надеется, застройщик обманывает
СМИ в разных концах страны много пишут о проблеме обманутого дольщика, так что нетрудно выделить его характерные признаки. Обманутым дольщиком принято считать того, перед кем застройщик не выполнил своих обязательств по строительству. И неважно, о каком объекте недвижимости идет речь. Понятно, что в подавляющем большинстве случаев это строительство жилья, а страдают от этого самые разные люди. Застройщик в установленный договором срок просто-напросто не передает клиенту его долю возведенного объекта, и тот не имеет возможности оформить право собственности.
Застройщик (то есть физическое или юридическое лицо, взвалившее на себя строительство или реконструкцию) приноровился обводить вокруг пальца дольщиков хорошо испытанными методами. Суть их сводится к тому, чтобы продать, например, одну квартиру дважды или даже трижды. Можно также бесконечно затягивать сроки сдачи объекта, объявить себя банкротом и бросить объект, оформить в свою пользу документы.
Здесь, конечно, необходимо вспомнить о том, что с апреля 2005 года начал действовать закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». То есть уже пять лет физические лица официально защищены от недобросовестных застройщиков. Например, закон установил допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Однако ужесточенный надзор над застройщиками, повышение их ответственности не дали ожидаемых результатов, поскольку застройщики придумывают все новые схемы обмана.
Методика обмана
Сейчас, скажем, на первичном рынке жилья львиная доля обмана приходится на так называемую схему предварительного договора купли-продажи. Этот договор предполагает оформление именно на застройщика собственности квартиры с последующей продажей ее дольщику. Однако деньги с покупателя он получает в полном объеме по предварительному договору, а не в то время, когда квартира готова к новоселью.
Предварительный договор государственной регистрации не подлежит. А это дает возможность недобросовестному застройщику, взявшему с вас деньги, подписать другие договора на ту же квартиру. Заключение предварительных договоров закон допускает, но при условии, что оплата по ним не принимается. Тем не менее, в жизни все иначе. Под самым разным предлогом деньги все-таки берут, а заканчивается такое строительство для дольщиков печально.
Иногда схему предварительного договора купли-продажи маскируют векселем. В результате вместо договора долевого участия – два договора. Кроме предварительного договора или соглашения о намерениях, заключается договор купли-продажи векселя. Вексель же, как известно, – та ценная бумага, которая лишь подтверждает, что кто-то одолжил деньги фирме. Вам обещают, что этот долг погашается квадратными метрами жилой площади. А получается так, что в лучшем случае вам вернуть ваши же деньги, которые побывали в обороте и сильно обесценились. В худшем же случае обанкротившийся застройщик может вообще не погасить вексель.
Таким образом, опасности дольщиков поджидают постоянно. Ведь застройщика, уже получившего ваши деньги, вполне устраивает долгострой. Он не очень-то заботится о качестве построенного жилья.
Существуют и другие «серые» схемы. Некоторые застройщики считают возможным поменять вывеску и спокойно распоряжаться всеми ранее собранными деньгами. И такое мошенничество, увы, трудно доказать. Другие же фиктивно продают объект. Сменив несколько раз собственника, можно свернуть финансовую и отчетную документацию в такой гордиев узел, который непросто распутать. Нечистые на руку застройщики могут также организовать мнимое банкротство или передать объект другому застройщику. И тут трудно разобраться, где деньги, если двое кивают друг на друга.
Как помочь себе?
Несмотря на это, многие россияне по-прежнему предпочитают приобретать квартиры именно на первичном, а не вторичном рынке, заключая договора напрямую с застройщиками. Можно ли при этом как-то подстраховаться?
Для начала рекомендуется проверить, а имеет ли фирма разрешение на строительство? Столь же настойчиво следует узнать, опубликована ли проектная документация? Необходимо также поинтересоваться: есть у той фирмы, в которую вы намерены обратиться, государственная регистрация прав собственности или аренды на земельный участок, где планируется строительство жилья? В какой-то мере это позволит избежать неприятностей на самом начальном этапе.
Другое дело, когда дольщик уже распрощался со своими деньгами и понял, что его обвели вокруг пальца. Как быть? Конечно, есть такие формы протеста, как митинги, голодовки. Однако больше внимания все-таки стоит уделять чисто правовым механизмам.
Как показывает опыт, можно дробиться признания права собственности через суд, ссылаясь на статью 12 ГК РФ. Аналогичным путем следует добиваться признания права на инвестиции. Необходимо предъявить иск с требованием признать право соинвестора на долю в инвестиционном контракте. Этой долей может стать квартира, которая станет вашей собственностью, как только закончится строительство.
