Ипотека до сих пор остается единственным способом решения жилищной проблемы. Ускользающим, мифическим, трудно досягаемым, но все-таки реальным способом. Какие изменения внесет наступивший 2009 год в ипотечное кредитование, по мнению экспертов, что изменится в процедуре ипотеки после разрешения правительства оплачивать долг материнским капиталом. С такими вопросами за разъяснениями RealtyPress.ru обратился к Волошиной Анне Валериевне, начальнику отдела продвижения банковских продуктов ЗАО «ФИА-БАНК».
На Ваш взгляд, каковы перспективы развития ипотечного кредитования в 2009 году?
Сегодня эксперты сходятся во мнении, что в 2009 году российский рынок ипотечных кредитов упадет. Единодушны аналитики и в определении двух основных причин этого падения: резкое снижение платежеспособности значительной части ипотечных заемщиков и отсутствие механизмов рефинансирования уже выданных кредитов.
В целом объем ипотеки будет сокращаться более быстрыми темпами, чем в целом объем кредитования, это связано с тем, что в экономике нет "длинных денег". Сегодня банки сталкиваются с очевидными рисками в кредитовании, связанными с ликвидностью, отсутствием долгосрочного капитала и ограниченностью рефинансирования.
Это процентный риск – ускоренное обесценивание долгосрочных активов и невыгодность фиксирования ставки, кредитный риск – рост просрочек и дефолтов, а также рыночный – падение цен на недвижимость. Банкам в текущей ситуации невыгодно удерживать в своем портфеле ипотечные кредиты, выданные, скажем, под 12% годовых в рублях. Так как в последний раз банки получали кредиты у ЦБ под 14% годовых в рублях.
Становиться ипотечным заемщиком в условиях кризиса сегодня также рискованно. Возможность потери работы или резкого сокращения доходов, накапливание наличности на «черный день», высокая инфляция потребительских цен и рост стоимости жизни, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, большой первоначальный взнос, ожидание снижения цен на жилье – все это удерживает людей от того чтобы воспользоваться ипотечным кредитом.
Если говорить об объемах кредитования, чего ждать?
Если говорить конкретно о банке, то объемы, выделяемые на ипотеку, зависят от общего объема запланированных средств, направляемых банком для размещения в кредиты населению и соотношению этих средств с долгосрочными привлекаемыми ресурсами.
Если говорить в целом о банковской системе и ипотечном кредитовании, то здесь объемы выдач также зависят от наличия «длинных денег» и возможности для банков рефинансировать кредиты, то есть о том объеме средств, которое сможет направить на рефинансирование АИЖК.
Гендиректор АИЖК Александр Семеняка заявил, что агентство планирует выкуп пулов закладных у банков, но только по вновь выданным кредитам и в основном у тройки крупнейших банков. По прогнозу агентства, объем рынка ипотечного кредитования в 2009 году может составить порядка 160 - 530 млрд руб. в зависимости от объема господдержки. При этом в 2008 году было выдано 630 млрд. руб. ипотечных кредитов.
Какие виды ипотечного кредитования будут развиваться активнее других?
Ну, скорее всего рефинансироваться будет только вторичный рынок, поэтому в основном выдающие ипотеку банки будут кредитовать именно вторичное жилье.
Какие корректировки внес кризис в ипотечные программы ФИА-Банка?
Дефицит длинных денег повлиял и на ипотечные программы банка. Сейчас банк предлагает ипотеку только на строительство квартир в многоквартирном доме, в жилом комплексе в г.Самара. Строительство которого также финансируется банком по программе «Дом на Карла Маркса», который осуществляется в два этапа. Первый этап накопительный – когда средства за квартиру размещаются на специальном банковском депозите, а на втором этапе, когда дом будет построен и сдан в эксплуатацию клиенту, средства вносятся под ипотечный кредит.
И второе направление в ипотеке, которое поддерживает банк – это ипотечные кредиты на приобретение заложенного имущества у заемщиков банка, которые не в состоянии оплачивать свою ипотеку и готовы реализовать свое имущество.
С 1-01-2009 г возможно погашение ипотечного кредита материнским капиталом. Скажите, если кредитный договор на приобретение жилья составлен на родителей и в него не включены дети (в том числе и сертифицируемый ребенок), а также другие члены семьи, что в этом случае необходимо будет сделать?
Такая норма была в первой редакции механизма использования материнского капитала на погашение ипотечного кредита. Ребенку надо было обязательно выделять долю в приобретенной за счет ипотеки квартире. Но в конце 2008 года вышли изменения. Теперь даже если ребенок не является собственником жилья, приобретенного его родителями в ипотеку, можно воспользоваться материнским капиталом, не выделяя доли ребенку, но оформляя в ПФР обязательство, что после полного погашения кредита в течение 6 месяцев ребёнку будет выделена доля.
Условия кредитного договора в случае досрочного гашения за счет материнского капитала пересматриваться не будут. Досрочное погашение уменьшает сумму кредита, у клиента изменяется срок кредита, но оформлять допсоглашение здесь не надо.
Потребуется ли пересмотреть нормы страхового договора?
Страховка - здесь комбинированный договор страхования или полисы по жизни и по имуществу, они оплачиваются за год вперед, размер страховой премии рассчитывается от суммы остатка задолженности увеличенной на 10%. Поэтому если за этот год страховка у клиента уже оплачена, здесь уже ничего не делается; а со следующего года рассчитывается новая сумма страховой премии.
Сколько может занять процедура переоформления документов?
Переоформлять ничего не надо, так как кредитным договором с заемщиком предусмотрено досрочное погашение кредита без каких-либо штрафов и дополнительных комиссий. Заемщику достаточно дождаться поступления на свой текущий счет из Пенсионного фонда средств материнского капитала и написать в банке заявление о направлении данных средств на погашение кредита. После погашения задолженности по кредиту можно будет обратиться в страховую компанию о пересмотре суммы страховой премии.
Волошина Анна Валериевна - начальник отдела продвижения банковских продуктов ЗАО «ФИА-БАНК»
Читайте также:
Иванов Евгений: О текущей ситуации на рынке жилой недвижимости
Алексей Кудрявцев: в настоящее время ипотека оптимальна только для тех, кто проводит альтернативные сделки
Владислав Луцков: в настоящее время самая надежная форма вложения – недвижимость
Оксана Каарма: коррекция цен на жилье возможна, но в любом случае это будет временным явлением
