• Интервью/
  • Что делать, когда нет возможности погасить ипотечный кредит? Рассказывает Мария Полякова (АИЖК)

Что делать, когда нет возможности погасить ипотечный кредит? Рассказывает Мария Полякова (АИЖК)

Нельзя сказать, что проблемы с задолженностью по ипотеке в России – очень уж распространенное явление. Но этот факт нисколько не облегчает жизнь тем, кто все же столкнулся с трудностями при выплате жилищного кредита.

С вопросами о том, на что обратить внимание при планировании бюджета, как не допустить просрочки и что делать, если она все же возникла RealtyPress.ru обратился к директору департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марии Поляковой:

Мария, сегодня много говорят о проблеме закредитованности россиян – а есть ли эта проблема в ипотечном сегменте? Какие здесь существуют риски?

– Для начала давайте определимся, о чем именно идет речь, когда возникает вопрос закредитованности населения. В общем виде «закредитованность» – это ситуация, когда на погашение кредитных обязательств у заемщика уходит критически высокая доля дохода, то есть больше 45% и, главное, не остается достаточно средств для текущего потребления. Причем в нашей стране эта ситуация характерна для заемщиков, выплачивающих необеспеченные потребительские кредиты, которые не всегда брались осознанно и с должной оценкой финансовой нагрузки.

Опасение регулятора вызывает тот факт, что именно объемы выдачи таких ссуд растут наибольшими темпами, темпы роста их выдачи превышают темпы роста всего розничного кредитования. При этом стоит учитывать, что выдаются необеспеченные ссуды под очень высокие проценты, а требования к подтверждению дохода достаточно либеральны.

В ипотечном кредитовании ситуация на протяжении всего времени его существования в нашей стране всегда была диаметрально противоположной.

  • Прежде всего, при выдаче ипотечного кредита банки очень строго подходят к оценке платежеспособности заемщика. Даже некоторая либерализация и возобновление выдачи жилищных ссуд при условии подтверждения дохода по форме банка не сильно повлияли на ситуацию.
  • При этом качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне: доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2013 года составила 1,69%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95%.
  • К тому же важно, что ипотека — это обеспеченный кредит и даже в случае дефолта заемщика у банка есть возможность вернуть свои убытки за счет продажи залога.

Конечно, в ипотеке есть и всегда были свои специфические риски, например предоставление заемщиком недостоверной информации о доходах, выплата первоначального взноса по жилищной ссуде за счет потребительского кредита. Однако стоит помнить, что даже в кризисное время 2008-2009 годов ипотечные кредиты не стали для финансовой системы страны разрушительной проблемой.

Таким образом, банки отсекают большую часть потенциальных неплательщиков еще на этапе выдачи ипотечного кредита?

– Официальной статистики по причинам банковских отказов в кредитовании нет, раскрывать причины своей подозрительности они не обязаны, однако очевидно, что одним из основных факторов отказа является именно недостаточность дохода заемщика для спокойного обслуживания ссуды. Мы уже говорили с вами, что уровень ссуд, по которым вообще нет никакой просрочки, превышает 95% от общего объема ипотечных кредитов, накопленных на балансах банков.

А что приводит к просрочке тех, кто прошел эту банковскую «проверку»?

– Даже у платежеспособного на момент рассмотрения заявки заемщика могут за время выплаты ссуды возникнуть сложности: средний срок «жизни» ипотеки — 7 лет, за это время всякое может случиться. Причины проблем с выплатами по кредиту могут быть разными: потеря работы, развод, из-за которого у заемщика уходит больше половины дохода, обеспечиваемого вторым супругом.

Также нередки ситуации, когда для выплаты первоначального взноса заемщик привлекает дорогой потребительский кредит, не уведомив об этом банк, выдающий ему ипотеку, впоследствии обслуживать сразу два кредита он оказывается не в состоянии. К тому же есть случаи, когда заемщик по проблемной ссуде поступает недобросовестно на этапе ее получения, например, предоставляет недостоверные документы о доходах.

Как действовать заемщику, чтобы не попасть в ситуацию, когда задолженность по выплате ежемесячных платежей и процентов по ним превысит некую критическую величину? Какая это величина, и что делать, если она все-таки превышена?

– Прежде всего, если вы собираетесь взять ипотеку, нужно просчитать собственную платежеспособность, выяснить все возможные источники доходов на ближайшее время. Идеальным вариантом будет наличие некой «подушки безопасности» — отложенной суммы в размере трех-четырех ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, наличие которых в случае возникновения проблемы даст вам возможность без штрафных санкций оплачивать кредит какое-то время и успеть найти решение.

Расчеты надо начинать с того, что ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 35-45% от суммы совокупного дохода семьи. Чтобы спокойно выплачивать задолженность, вы должны при этом обеспечивать себе нормальный уровень жизни. Как правило, практически все банки учитывают этот момент при выдаче кредита.

Хорошая новость в том, что со временем нагрузка на ваш бюджет будет постепенно снижаться за счет инфляции и возможного повышения ваших доходов. Ипотечный кредит – долгосрочный, и платеж, который в начале жизни кредита составлял, например, 40% от дохода семьи, через несколько лет будет составлять уже 30%.

Предположим, что проблема с выплатами все же возникла. Как правильно взаимодействовать с банком, чтобы как можно быстрее и безболезненнее ее решить? На какие нюансы обратить внимание?

– Если вы понимаете, что обслуживать кредит больше не сможете, то единственно верным решением будет обратиться в банк еще до момента возникновения просроченной задолженности. Это позволит вам в спокойном режиме обсудить с кредитором ситуацию и найти варианты выхода из создавшегося положения.

Однако, даже если задолженность уже есть, вы все равно можете попытаться облегчить процесс ее погашения. По договоренности с банком кредит может быть реструктурирован, то есть его условия временно изменены с тем, чтобы заемщик осуществлял платежи, исходя из текущей платежеспособности. Если финансовые проблемы носят затяжной характер, и вы сомневаетесь, что сумеете преодолеть их в обозримом будущем, можно погасить кредит за счет средств от реализации заложенной недвижимости.

Подчеркну, что самостоятельно продавать заложенную недвижимость заемщику намного выгоднее, чем ждать, когда владелец закладной в судебном порядке потребует обратить на нее взыскание и принудительно продать с торгов. В любом случае заемщику нужно как можно скорее сесть за стол переговоров с кредитором и попытаться найти способ решения сложившейся ситуации. В случае доведения дела до судебного разбирательства недостоверная справка о доходах будет свидетельствовать не в вашу пользу.

Поддержит ли в этой ситуации заемщика государство? Какие варианты решения проблемы предлагает АИЖК?

– Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано для развития рынка ипотеки и повышения доступности жилья для населения. Именно поэтому агентство разрабатывает различные варианты поддержки своих заемщиков, оказавшихся в затруднительном материальном положении, а также оказывает им содействие в решении ситуаций, когда своевременное исполнение взятых на себя кредитных обязательств становится непосильным. Речь идет о целом комплексе мероприятий, направленных на урегулирование проблемной задолженности.

Наиболее остро эта проблема в российской ипотеке встала в 2008-2009 годах, когда многие заемщики в результате финансового кризиса лишились работы, т. е. значительной доли дохода. Тогда АИЖК внедрило целую систему поддержки, создав дочернюю компанию – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое непосредственно оказывало помощь заемщикам, неспособным больше обслуживать ипотечные кредиты.

За время работы АРИЖК совместно с АИЖК выработало несколько вариантов урегулирования проблемной задолженности, которые предполагают решение вопроса и для заемщика, и для кредитора. По мере улучшения ситуации функции АРИЖК изменились, а работа с проблемными кредитами снова перешла в ведение АИЖК, которое сейчас осуществляет весь комплекс мер поддержки.

В частности, сейчас применяется несколько вариантов помощи заемщику, попавшему в трудную ситуацию:

  • В первую очередь это реструктуризация задолженности по закладным, которая предполагает целый комплекс мероприятий, направленных на временное изменение условий возврата ипотечного кредита (займа), позволяющих заемщику осуществлять платежи исходя из текущей платежеспособности. Добросовестному заемщику, просрочка по кредиту которого возникла по объективным причинам, может быть предоставлена отсрочка до 210 дней с момента обращения взыскания на залог. Таким образом, даже в самом крайнем случае заемщику предоставляется возможность вернуться в нормальный график платежей.
  • Если заемщик понимает, что оплачивать кредит он больше не в состоянии, есть прозрачная процедура добровольной реализации предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя. Она помогает решить проблему судебного взыскания, которая крайне невыгодна ни для заемщика, ни для банка, и позволяет выйти из ситуации с наименьшими потерями.
  • В отдельных случаях начисленные банком штрафные санкции – неустойки (пени) – могут быть скорректированы в сторону уменьшения.

Все возможные варианты выхода из этой сложной ситуации подробно описаны на сайте АИЖК. Заемщику, столкнувшемуся с трудностями, нужно обратиться к региональному оператору агентства и собственному кредитору для выработки стратегии решения проблемы.

Кроме того, с 2011 г. было внедрено ипотечное страхование, которое позволяет минимизировать потери заемщика и кредитора при продаже заложенного жилья в ситуации, когда вырученной от продажи недвижимости суммы не хватает для покрытия текущей задолженности по кредиту.

 



Ключевые понятия:
Долг банку, Ипотечные банки, Оценка кредитоспособности заемщика, Просрочка по кредиту, Реструктуризация
Компании:
Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
ИНТЕРВЬЮ
Ильшат Нигматуллин: «В кризис выживет тот, кто будет умнее, мудрее, кто будет честно бороться за каждого клиента»
Ильшат Нигматуллин: «В кризис выживет тот, кто будет умнее, мудрее, кто будет честно бороться за каждого клиента» Сложившаяся экономическая ситуация внесла свои коррективы в ситуацию на рынке новостроек Москвы и Подмосковья. Какие сюрпризы рынку недвижимости может преподнести нынешний кризис и как обойти его острые углы — разъясняет председатель совета директоров группы компаний «Гранель Групп» Ильшат Нигматуллин. >>>>>

Строительная компания Л1 - как покупают квартиры в кризис?
Строительная компания Л1 - как покупают квартиры в кризис? О том, как они справляются с кризисом, рассказывает представитель компании Л1 (ЛЭК). >>>>>

Эдуард Джегутанов: «Мы предлагаем людям то, что им действительно нужно»
Эдуард Джегутанов: «Мы предлагаем людям то, что им действительно нужно» Интервью с директором по маркетингу и рекламе компании «Сабидом» Маркетинг – это основной инструмент продаж, который учитывает особенности продукта и предлагает его в зависимости от потребностей покупателей. Работа с таунхаусами подразумевает ряд особенностей маркетинговой стратегии. >>>>>