• Аналитика/
  • Ипотечное кредитование 2015. Сложности, перспективы, прогнозы

Ипотечное кредитование 2015. Сложности, перспективы, прогнозы

Ипотечное кредитование переживает сейчас не лучшие времена. В данной статье эксперты портала RealtyPress.ru предприняли попытку проанализировать состояние рынка ипотечного кредитования на данный момент и выделить факторы, которые могут оказывать влияние на ипотечное кредитование в ближайшем будущем.

Обострение ситуации на ипотечном рынке в начале года несколько смягчилось благодаря господдержке. Однако в течение первого полугодия темпы выдачи кредитов на приобретение жилья продолжили снижаться. Обострение политического давления на Россию (которое плавно переходит в давление экономическое) явно не способствует повышению экономического роста, низкие цены на нефть продолжают вызывать беспокойство. Возникновение дополнительных проблем сулят последние события на финансовых рынках. Даже если общего обвала мировой экономики не произойдет, текущая нестабильность мировой финансовой системы вряд ли будет способствовать росту благосостояния граждан РФ.

Приближается осень. Время подводить итоги

Для начала стоит обратить внимание на то, как развивался рынок ипотеки с начала 2015 года по сегодняшний день (август 2015). В первом полугодии объем ипотечных кредитов, выдаваемых отечественными банками, сократился на 33, 45% по отношению к первой половине 2014 года. Вроде бы, снижение кредитования не выглядит очень уж устрашающе, в пределах понимания того, что представляет собой кризис. Однако это если не принимать во внимание государственное субсидирование ипотеки, которое, напомним, распространялось, главным образом, на кредитование жилья в новостройках. Без участия государства цифры смотрелись бы несколько иначе.

Проблемы с просрочкой по ипотечным кредитам

Но ипотека - это предоставление заемных средств, и непременным обстоятельством, омрачающим радостное настроение новоселов, является тот факт, что кредиты нужно оплачивать. Между тем благосостояние граждан отнюдь не собирается улучшаться, на фоне экономической нестабильности бизнес утрачивает возможность не только развиваться, но и просто функционировать. Закрываются предприятия, люди теряют высокооплачиваемую работу или переходят на менее престижную и оплачиваемую должность. Все это, конечно, не смертельно, только вот на обслуживание кредитов в подобных условиях денег хватает уже далеко не у всех.

Таким образом, просрочка по ипотеке увеличивается в этом году в пять раз быстрее, чем в предыдущем. Уже к маю просрочка выросла на 13,1% (в денежном эквиваленте просрочка составляет 51,1 млрд. рублей), что является довольно впечатляющим показателем, особенно для банков, которые выдавали деньги в надежде не только получить их обратно, но и заработать на кредитах. Соответственно, банки стали более настороженно относиться к платежеспособности потенциальных заемщиков, отсеивая множество претендентов, которые, по их мнению, не могут гарантировать бесперебойные выплаты в течение всего срока (а ипотека предполагает довольно продолжительный срок выплат). Если в начале года банки испытывали, помимо прочих проблем, недостаток денег, необходимых для выдачи кредитов, то сейчас в финансовом секторе деньги есть, но выдавать ипотечные кредиты довольно опасно.

Государственное субсидирование ипотеки. Помощь гражданам или спасение отрасли?

В марте случилось снижение льготной ставки кредитования до 12%. Немногим ранее банкам было выделено порядка 20 млрд. рублей для реализации льготной программы. Это несколько оживило первичный рынок, так как программа предполагала выдачу льготных кредитов с государственной поддержкой на общую сумму в 400 млрд. рублей. Однако в свете неблагоприятной экономической ситуации, аудитория потенциальных заемщиков значительно сократилась, снижение доходов рядовых (и даже не вполне рядовых) граждан сделало приобретение жилья в ипотеку довольно рискованным занятием.

Таким образом, брать льготные кредиты могли преимущественно те граждане, кто, в принципе, мог бы и обойтись без государственной поддержки. То есть, настал очень подходящий момент для инвестирования в недвижимость для тех, кто располагал средствами, высвобожденными из рискованных активов (после январского повышения ключевой ставки и обвала рубля).

Но, несмотря на то, что граждане, которым действительно требовалось улучшить свои жилищные условия, вряд ли смогли получить льготный кредит, программа оказала благотворное влияние на первичный рынок недвижимости, на строительную отрасль, в какой-то мере оживилась транспортная индустрия.

Так, по Московской области за семь месяцев было выдано разрешений на строительство на 5,5 млн. кв. м., уже введено в эксплуатацию (с января по июль) 2,4 млн. кв. м жилья и примерно 1 миллион квадратов нежилой недвижимости. То есть, уровень занятости в строительном секторе сохранился, даже при неутешительных прогнозах относительно спроса на квартиры в возводимых домах. Кстати, на сегодняшний день (август 2015) падение спроса составляет порядка 50%-60% относительно прошлогоднего уровня.

Собственно, ипотечный рынок уже в первой половине текущего года перестал соответствовать своему основному назначению, а за счет государственного субсидирования ипотеки была, фактически, спасена строительная отрасль. Ипотечный рынок не замер, хотя и стал достаточно вялым.

Как же быть со спросом на жилье?

Однако при теперешнем снижении спроса нужно как-то решать проблему реализации квартир в строящихся домах. Большинство застройщиков работают исключительно за счет денег, вырученных от продажи строящихся квартир. Естественно, полностью продавая готовые квартиры, застройщик мог бы получать большую прибыль, но для этого нужен капитал. Поэтому сначала дом необходимо достроить и сдать в эксплуатацию.

В ряде случаев (причем, подобные ситуации не являются редкостью) застройщики не имеют оборотного фонда, поэтому могут продолжать строительство только за деньги, полученные в ходе реализации квартир на строящемся объекте. Примерно к середине строительства квартиры уже перестают продаваться (из-за снижения спроса, недоступности ипотечных кредитов и прочих факторов), и проект получает статус «проблемный». Для продолжения строительства нужен инвестор или механизм, который бы обеспечил продажи по приемлемым ценам.

Говорить о наличии инвесторов (любого уровня) пока сложно, даже некогда надежная в плане инвестиций строительная отрасль перестала быть таковой. Частные инвесторы и банки сейчас не рассматривают возможность вложения в строящиеся объекты, поскольку понимают, что здание вполне может превратиться в долгострой, и нельзя быть уверенным в том, что удастся получить деньги обратно, а тем более, заработать на кредите.

Таким образом, строительная отрасль, а также рынок ипотечного кредитования продолжают ждать от государства новых шагов, новых денег и новых решений. Поскольку сама собой проблема разрешиться не сможет, а банки и застройщики под влиянием сложившейся ситуации связаны в своих действиях.

Снижение спроса на льготные кредиты

По состоянию на середину августа 2015 года подавляющая часть ипотечных кредитов выдается по льготной программе. При этом объем кредитования продолжает снижаться, что говорит об отсутствии спроса даже в этих условиях. Не прибавляет оптимизма аудитории потенциальных заемщиков и тот факт, что правительство приняло решение расширить объем выдачи льготных кредитов с 400 млрд. до 700 млрд. Спроса как был на минимуме, так на минимуме он и продолжает оставаться.

К середине июля примерно половина банков (55% от общего числа), участвующих в государственной программе, не справляются с поставленными задачами, даже менее дорогие за счет государственной поддержки ипотечные кредиты гражданам оказались не нужны. Сами банки также не испытывают уверенности в том, что запланированный объем государства окажется выдан. Граждане, потенциально заинтересованные в получении кредита, просто лишены доходов, за счет которых можно было бы обслуживать кредиты.

Чего банки ждут от государства?

В данный момент обсуждаются возможные действия правительства, которые могли бы стимулировать выдачу кредитов (которые уже являются льготными). Прежде всего, этот вопрос волнует представителей банковских структур, которые признают, что программа была бы более успешной, если бы была ориентирована на более продолжительный временной период. Эксперты утверждают, что рынку необходимо время, чтобы стабилизироваться, кроме того, звучат мнения относительно того, что неплохо бы повысить максимальную сумму льготного кредита.

Однако возможно, все это не вполне совпадает с интересами государства, которому необходимо как-то противостоять сокращению поступлений в бюджет. Если в начале года ипотечный рынок играл роль инструмента спасения стройиндустрии, и действия правительства действительно привели к сохранению рабочих мест и вообще, к движению денег в экономике (что, соответственно, обеспечило и налоговые отчисления), то на данный момент интерес государства к ипотеке несколько угас.

Теперь возникли новые, не менее актуальные проблемы, которые нужно как-то решать. Например, проблема сокращений налоговых выплат, которая, к слову, может привести к появлению новых налоговых сборов. И эти налоги также могут коснуться ипотечного рынка, что вряд ли обеспечит его рост. Другими словами, сейчас довольно редко можно услышать какие-либо оптимистичные мнения относительно отечественной ипотеки на ближайший период времени. Даже если ситуация с ценами на нефть резко изменится в лучшую сторону, все равно останется ряд проблем, которые накапливались еще с начала года. Причем, относительно большинства из этих проблем так и не было разработано вменяемых исчерпывающих методов противодействия.

Так какие прогнозы?

Так что же с прогнозами? Какие перспективы могут ожидать рынок ипотечных кредитов в ближайшем будущем? Многие банковские эксперты сходятся во мнении, что в самое ближайшее время на ипотечном рынке просто ничего не изменится. Относительно прогнозов на более отдаленный период времени – аналитики затрудняются предполагать что-либо определенное, поскольку российская экономика в целом и, соответственно, рынок ипотеки все больше зависят от внешних, глобальных факторов. Большинство этих факторов сложно назвать позитивными, к тому же, ситуация на финансовых рынках (речь, в первую очередь, идет об очередном «черном понедельнике», который только что имел место быть) склонна к довольно резким изменениям.

Некоторого оживления спроса, как отмечают банковские эксперты, ипотечный рынок может ожидать в случае достаточно серьезного снижения кредитных ставок. А это может произойти только при снижении Центробанки ключевой ставки до уровня, который банкирам может присниться только во сне. Да и то, повальное снижение доходов, благодаря которому аудитория потенциальных заемщиков существенно поредела, не позволяет ожидать видимого всплеска.

Заключение

Настоящую статью эксперты портала RealtyPress.ru хотели бы закончить советом, который банкиры дают тем, кто еще имеет в себе силы задумываться об ипотеке. Если покупка квартиры с привлечением ипотечного кредитования планируется уже достаточно давно, то лучше сделать это именно сейчас, с помощью программы льготного кредитования. С одной стороны, застройщики один за другим сворачивают свои планы относительно строительства новых жилых комплексов, что может привести к некоторому ограничению предложения (соответственно, к небольшому росту цен). С другой стороны, государственная программа продолжает действовать, а что будет потом – пока не очень понятно, поскольку нельзя исключать, что ситуация с ипотекой и дальше будет ухудшаться.



Ключевые понятия:
Ипотека 2015, Ипотечное кредитование, Просрочка по кредиту
Аналитика
Доступные квартиры в новостройках Санкт-Петербурга: комфорт без повышения цены
Доступные квартиры в новостройках Санкт-Петербурга: комфорт без повышения цены Реконцепция – сравнительно новое направление в отечественной экономике строительства, которое стало развиваться в послекризисный период. Как таковая, реконцепция представляет собой изменение формата объекта недвижимости, который в силу определенных причин перестал показывать плановую эффективность. >>>>>

Что ждет рынок новостроек в 2015 году?
Что ждет рынок новостроек в 2015 году? Год 2014-й был для рынка недвижимости периодом контрастов, и наступивший 2015-й не станет исключением, говорят эксперты. Каковы же будут основные тенденции на первичном рынке, и к чему стоит готовиться застройщикам и покупателям новостроек в 2015 году? >>>>>

Ипотека в период финансового кризиса: что ждет заемщиков в 2015 году?
Ипотека в период финансового кризиса: что ждет заемщиков в 2015 году? К сожалению, начали сбываться самые худшие прогнозы экспертов в области ипотечных кредитов. Ипотека для российских граждан становится практически невозможной, так как суммы первоначальных взносов банки увеличили в два раза, а ставки по кредитам поднимаются сразу по нескольким пунктам. Кроме того, перестали действовать льготные ипотечные программы. >>>>>

В этих компаниях
Екатеринбургский девелопер построит 10 тыс кв м жилья в центре Москвы
Екатеринбургский девелопер построит 10 тыс кв м жилья в центре Москвы Как сообщает газета "Коммерсант", екатеринбургская UDevelopment решила дебютировать на московском рынке ... >>>>>

Дома для 2,5 тыс дольщиков Urban Group достроят в 2018 году
Дома для 2,5 тыс дольщиков Urban Group достроят в 2018 году Как сказано в пресс-релизе госкомпании "Дом.рф", дома для 2500 дольщиков Urban Group достроят в 2018 году. >>>>>

В реестр обманутых дольщиков включили более 34 000 человек
В реестр обманутых дольщиков включили более 34 000 человек Как сообщил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на совещании с главами регионов УрФО в Тюмени, ... >>>>>

Строительство моста через затон Новинки на "ЗИЛе" начнется через год
Строительство моста через затон Новинки на "ЗИЛе" начнется через год Как информируется в пресс-релизе стройкомплекса Москвы, строительство автомобильного моста через затон ... >>>>>